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陈真诚:五一或成降价节开盘或遇降价潮
——新析万科系列之九
伴随王石以“房价可能过度回调”来补充“拐点论”,伴随万科继续降价,“五一”来了,深圳的房地产春交会来了,上海的房地产春交会来了,海南的房地产春交会来了,长沙的房地产春交会来了,成都的房地产春交会来了,昆山、日照、扬州等地的房地产春交会也来了,紧接着,北京、重庆、呼和浩特等地的房地产春交会也将尾随而来……
自实行双休日、“五一节”成为七天长假以来,“五一”黄金周也就成为楼盘销售的黄金周,“五一”也就开启了房地产销售的“红五月”的大门。今年,由于增加了清明等中国传统节日假期,“五一节”假期首次被调整为三天,成为了小“黄金周”。
只是,基于当前房地产市场的基本大势,房地产行业正遭遇前所未见的政府实施住房保障政策、国务院三令五申严厉打击炒房炒地行为、货币政策从紧、土地政策,交易清淡,楼盘普遍遭遇销售危机,开发商普遍遭遇资金危机,房地产预期明显由阳转阴,开发商急于推盘促销以求尽可能实现楼盘销售回笼资金,消费者则高度观望持币惜购,房价呈现出明显的下降趋势。目前,笼罩在今年“五一”上空的,笼罩在“房交会”上空的,是挥之不去的房地产降价促销气氛。
尤其是从紧的金融政策,房地产信贷压缩,开发商遭遇了空前的来自银根紧缩带了的不小压力。面对即将到来的“五一”小黄金周,为了能尽可能好地刺激楼盘销售,以加速资金回笼,房地产开发商们,或已经开始进行优惠促销,或已准备了包括降价、优惠等在内的促销措施。从目前的各种信息来看,从种种市场迹象来看,今年“五一”,随着“黄金周”长假的嘎然而止,那么,曾经喧嚣了多年的“五一”卖房热潮、“红五月”,或将因市场低迷而沉寂。本文作者陈真诚分析认为,“五一”期间,尽管一些楼盘或通过某些政府部门、媒体乃至销售代理机构制造或传播现在就能背台词般地说出的诸如“房地产回暖”、“房交会场面火暴”、“假期市场交易火热”等舆论,但各色楼盘,或以房交会促销的名义,或以假期促销的名义,或以开盘促销的名义,或以尾盘促销的名义,或以其他各种各样的名义,楼盘的促销面和促销力度都将是前所未有的。不但一些老楼盘事实上正在推出或正在酝酿推出各种降价促销手段,而且一些准备新推上市的新盘,尤其是一些盲目自尊自大、顽固抗市的开发商旗下的新推楼盘,刻意选在“五一”期间开盘,可能一些新楼盘或一开盘就将遭遇降价潮。今年的“五一”,或成为“降价节”。“五一”期间举办的“房地产春季交易会”,会会成为“降价会”。名目繁多、花样层出不穷的降价促销,或将开创近年来“五一”优惠的新记录。房价降价,或将成为今年“五一”最大的房地产风景,成为今年“五一”房地产市场的注脚。
首先,“五一”及其期间举办“房交会”,为开发商提供了降价的理由。可以说,在一定时间阶段内,回调性房价下降已是铁板钉钉的事。不少楼盘项目,目前正处于一个尴尬局面。开发商不降房价房子确实卖不掉,开发商们想降价但也担心即便房价降价后消费者可能还是继续观望、买涨不买跌,更有开发商担心以前的老业主会仿照深圳等地的“差价补偿”而陷入没完没了的索要补偿中,变得左右为难。这样,开发商就需要个降价的借口,需要找到个从死扛价格不降到降价的台阶下。在此情况下,“五一”,尤其是“五一”期间举办的“房交会”,无疑为开发商提供了降价促销楼盘的借口与机会。
其次,选择在“五一”及其期间举办“房交会”上开始降价,是开发商促进销售的理想选项之一。目前,房地产预期已从往日的看涨向看跌异变,无论是消费者大众还是大多数媒体或甚至是开发商、银行的市场心理预期普遍看跌,“房价将进一步下降”已经形成了共同市场预期。房地产资金普遍十分紧张,开发商需要促进销售来回笼资金,而挡在开发商面前的最大障碍,是相对于社会整体财富水平、财富支付能力而言的高价位的房价,以及在当前房地产市场表现下公众对房价走势的预期,并非如一些舆论所教条式地强调认为的供求。本文作者陈真诚分析认为,一般来说,不少开发商们必然需要努力去跨越高价位房价这个障碍,必然会想办法去跨越高房价这个障碍。而在目前房地产市场实际情势下,跨越这个障碍的最有效手段与途径,就是冠冕堂皇地降价。一些开发商或销售代理商,试图以降低首付的这一表面有利于消费者的办法来刺激销售,但在目前情况下是难以取得理想销售效果的。因为,目前,降低首付并没有真正解决高房价所带给销售的最大障碍问题,降低首付之后的高总价还得由消费者去承担。选择以假日促销的名义在“五一”、“房交会”期间降价促销,才是当前开发商促进销售的理想选项之一。有楼盘销售任务、回笼资金压力的开发商们,是不会轻易放过这个可能通过降价带来销售的机会的。如果有开发商执意抗市不降价,无疑其楼盘将难卖,将可能失去“五一”、“房交会”降价促进销售的机会。