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高价囤地挤占流动资金
另一方面,伴随着去年楼市的快速升温,开发商拿地热情空前高涨,一时间“地王”频出。但是大量高价囤地的直接后果就是房地产企业的流动资金不足,一旦楼市遇冷,这些开发商的日子就变得难过起来。
以国内某知名房地产公司为例,去年一年该公司土地储备增加了2617.1万平方米,其中不乏高价“地王”,加上国家提高对土地闲置的收费标准,资金压力显而易见。
而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业日子也不好过。年报显示,在楼市井喷的背景下,该公司净利润却同比减少3.2%,每股收益也同比下降37.5%。同时,公司2007年负债达到119亿元,资产负债率上升至58.4%。
统计数据显示,去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币,但从国土资源部公布的数据来看,去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币,全年数据应超过1万亿元。SOHO中国董事长潘石屹表示,一般出让金占地价款的三分之一,其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算,去年开发商买地所花资金超过3万亿元,即地价款超过全年销售收入。
降价卖房加速资金回笼
在上述情况下,房地产商开始想方设法加快现房销售速度,以快速回笼资金缓解资金压力,万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时,市场的反应多为反对和嘲讽,但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。
以万科一季度业绩为例,该公司实现销售面积114.5万平方米,销售金额101亿元,同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看,万科今年实现百亿销售额仅用了3个月,而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机,原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。
国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者,货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难,而一些小公司,尤其是一些项目型公司,由于前期拿地价格较高,因此对现房销售非常依赖,因此,一旦楼市降温,日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调,正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。
银行贷款风险调查预期房价跌幅30%以内
虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观,但不可否认的是,宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求;楼市泡沫被稀释后,房价开始下跌;央行不断加息,购房者普遍采取持币观望态度;存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限,个人房贷增速放缓。[揭秘房企引资内幕]
多重作用下,房地产商资金回笼变少变慢,新的开发贷款又愈加难以获得,资金链逐渐绷紧,部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势,甚至一些原本实力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期,各地银监部门对中外资银行加紧了房贷的检查和调查,正是要对房贷业务进行摸底了解。
翻查历史数据可看到,我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2003年至2007年,而2005年至2007年是我国房价上涨最快的阶段。可以说,一旦房价出现迅速下行,开发商用于抵债的土地和其他资产,面临着价格下行的巨大风险。若对这些不良资产进行市场处置,房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少,从而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产,一方面需要付出维护和管理成本,另一方面仍要对不良资产计提的减值准备,会对银行当期利润造成影响。