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标准普尔/凯斯席勒房价指数显示,全美20个主要大都市2月份住房价格下跌幅度创下历史最大纪录,与此同时,楼市成交却进一步萎缩,导致房屋空置年率创出新高,显示美国住房市场危机远未结束。>>美国房价或狂挫三成跌幅超大萧条时期
标准普尔/凯斯席勒房价指数是美国房价的权威指数,该指数创历史最大跌幅,显示美国楼市危机有加剧的趋势。美国房价已跌去一成,房屋空置率创新高,并且建筑商大幅缩减开支,导致新屋开工创下17年新低;另外,民众的消费信心仍持续萎靡,对楼市的投资大幅缩水,显示美国楼市百病缠身,只能继续下探。>>美国楼市雪崩全球市场降温
2月房价指数同比下跌12.7%据彭博社报道,4月29日公布的2月份标准普尔/凯斯希勒美国住房价格指数(S&P/Case Shiller),较一年前同比下降12.7%,跌幅远超市场预期,并创下该指数自从2001年首次发布以来最大跌幅,显示美国房市危机尚没有任何结束迹象。事实上,自从2007年1月份以来,该指数每月均持续下滑,显示了美国楼市的下跌痕迹。
在标准普尔/凯斯希勒美国住房价格指数研究的全美20个大都市之中,2月份共有19个城市报告房价年比下降,其中跌幅最大的拉斯维加斯为23%,其次为迈阿密的22%。北卡罗莱纳州夏洛特的房价则在过去一年中上涨1.5%,也是唯一上涨的城市。而与今年1月份相比,20个城市的住房市值均有所缩水。
此外,截至2月份,标准普尔/凯斯希勒全美十大城市综合房价指数在过去12个月之中下跌13.6%,也录得该指数自从1987年创立以来最大跌幅。
美国房价不能止跌,成交量这一另一个显示楼市状况的重要数据也未见好转迹象。美国商务部最新公布的数据显示,3月的新屋销售和成屋销售双双下滑,使得一季度房屋空置年率创出了2.9%的历史新高,显示楼市交易正在进一步萎缩。
第一季房屋强制处分案件增112%由于房价跌得太深,导致美国第一季房屋强制处分案大增。不动产讯息公司RealtyTrac公布,第一季房屋强制处分申请案件,包括延迟缴款,拍卖,与银行收回近65万件,较去年同期大增逾112%。亦即每194个家庭,即有一件,较2007年最后一季增加了23%。
而今年目前为止,已有156463个家庭的房屋遭银行收回。 RealtyTrac公司发言人Rick Sharga说:“强制处分案件尚未减缓,但该案件自去年以来增加一倍有余,让人意外。”
在46个州与美国100个大城市中的90个,房屋强制处分案件均见上升。部份地区的案件更是大幅增加,例如,在康乃狄克州,申请案件几为去年同期的三倍。麻州亦增加了260%。
受创最深的州仍集中在西南部。内华达州、加州与亚利桑那州的房屋强制处分申请案件领先全美国。在房屋泡沫的几年里,因投机客抢进独栋式房屋及公寓,房价快速上涨。
今年第一季,在内华达州,每54个家庭,即有一个家庭接到某种型式的强制处分申请通知,高于其它任何一州。在其最大城拉斯韦加斯,每44个家庭,即有一个家庭房屋遭到强制处分。
华盛顿的国会议员正研拟几项计划,有意为陷入困境的屋主解套。但分析师说,这些阻止房屋强制处分的努力,可能并无法挡住汹涌而来的强制处分案件,2008年将调高利率的调整式抵押贷款利率(ARM)的贷款金额达3620亿美元,创新记录高点。
这些贷款初期的利率都偏低,但二或三年后,即大幅调高,而后每六个月即再度调整。除非这些贷款重订条件,否则许多屋主将步上违约命运。
美国楼市2010年复苏创立了标准普尔/凯斯席勒房价指数的经济学家席勒(Robert Shiller)之前就发出警告说,美国楼市这波衰退造成房价下跌的幅度,恐怕将超越美国经济大萧条时期的程度。
席勒指出,美国房价在1930年代经济大萧条时期跌了三成,当前这波房价跌势很可能突破那样的跌幅。美国楼市这一次景气循环在2006年触顶,此后,全美房价已经跌去了大约15%。
除了经济学家看衰楼市,美国第一大房贷机构房利美执行长也说,美国楼市恐怕要到2010年才能那个实质复苏。房利美执行长Daniel Mudd4月29日表示:“我们将有一阵子的萧条状态。今年(美国房市)将布满挑战,明年亦雷同。”他补充:“直到2010年,情况才会好转。”
房利美是美国最重要的抵押贷款融资来源。尽管该公司进行的抵押债务投资相对保守,但随着房屋查封数量累积,已使得房利美近几季面临数10亿美元的损失。