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不少开发商也已经意识到,市场上存在对升级换代写字楼产品的需求,都在考虑或已经在建一些中高档写字楼,比如星都国际总部基地、顺城双子塔等。
“虽然市场上对升级版写字楼的需求已经涌现,但这种需求不能和一线城市相比。同时,这些需求里还存在一些企业希望入驻中高档写字楼,但经济实力欠缺无法支付租金的情况。因而高档写字楼的真正需求是有限的。所以,建议开发商投资高端写字楼时仍需谨慎。高端写字楼档次过于超前,投放量过大,昆明市场可能消化起来就比较难。”陆韬认为,与住宅、商铺等物业形态相比,写字楼的客户相对小众,市场份额有限,专业性也比较强,由此经营风险也更高。而与普通写字楼相比,采用多项智能化设施的高端写字楼,风险则更大。
“一线大城市由于产业基础好,辐射、聚合能力强,商业越发达,商务需求则越频繁,写字楼项目也会比较多。单就昆明本身而言,虽然近几年经济发展速度快,但由于本身需求量有限,高端写字楼不会有大的放量。同时,昆明写字楼的发展是一个渐进过程,对高端写字楼的需求也不可能突然增多。”陆韬介绍,昆明写字楼正在平稳发展,不少开发商在观望,不敢轻易下手,写字楼地块的流拍就是最好的说明。为此,他建议,开发商要审慎出手。同时,没有写字楼开发经验的开发商,最好不要贸然参与中高档写字楼的开发。
[建议] 自持和销售“两手抓”中高端写字楼的需求已经显现,但开发中高端写字楼是否大有可为?在开发的过程中要注意哪些问题?如何才能成功运作?这些都是目前正在或者打算开发写字楼项目的开发商,不得不面对和思考的问题。究竟该如何破题呢?
陆韬认为,在开发中高档写字楼的过程中,要注意以下问题:首先,区位的选择很重要。一座写字楼需要有周边环境的辅助,包括商务及商业氛围、交通状况、产业链条是否完备等。写字楼与周边的其它建筑群共同组成区域商务环境,即项目周边必须有相关的综合配套,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心一体的大空间。其次,要注意写字楼的外立面形象。第三,要具备充足的硬件设施以及物管等服务项目。
另外,对客户的选择以及后期经营上,也非常关键。写字楼是一种经营物业。所以,新开发出来的写字楼项目不能一卖了事,开发商要参与到后期的运营上来。如果没有人介入协调,则入驻的企业会比较杂、乱,不利于整个写字楼档次的提升。另外,写字楼讲究“同类扎堆”,入驻的各企业也会对同层的企业有所挑选。这时,开发商要对入驻的企业进行适当的筛选和协调。
对于如何才能成功运作高端写字楼,陆韬也有自己独到的见解。据了解,目前,昆明写字楼的价值并没有得到真正体现,一直存在写字楼卖不过住宅的“倒挂”现象。同时,各企业对写字楼的认识也不够。由此,在昆明市场上,开发中高档写字楼的难度较大。陆韬建议,没有经验的开发商进行中高档写字楼的开发,最好与操作过写字楼运作的营销公司或者有经验的开发商合作,可以共享很多资源。
另外,在对中高端写字楼是自持还是销售的问题上,开发商选择全部自持,资金回收速度慢不说,同时还要承受巨大的风险。而全部出售,又不划算。为此,陆韬建议开发商采取部分自持、部分销售的模式,对关键的楼层、区域自持,相对次要的区域则可采取销售的方式。这样做的好处是,既能很好地把控整个写字楼项目,又降低了投资风险。
写字楼的5A、6E标准5A智能化写字楼体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。即:OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具备5A智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势,引导了一种更加智能、便捷、高效的办公模式。近几年,随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用,楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高,并成为独立的控制子系统,发展成为今天的“5A”。6E,即为EBL(重要的商务区)、EB(有品位的建筑)、EF&S(超一流的硬件设施与服务)、ET(出众的客户)、EPB(纯商务)、ES(非卖品),它是评判顶级写字楼的新标准。