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12日,宽敞的拍卖大厅静悄悄地,原定于当日举行的两宗土地拍卖会因报名人数不足被取消了。进入5月,原本寂静的土地市场变得喧闹起来,大量土地开始集中放量,而另一方面开发商却表现依然冷静。到底是什么原因使得拍卖会频繁流产,让原来争破头的紧缺资源变得不再抢手?
5月土地批量上市原定于12日要拍卖的土地有两块,分别是乌山西路南侧的50.22亩地块,以及白马路南侧原福州玻璃厂和保温瓶厂的46.55亩地块。计划在19日拍卖的地块面积更大,数量更多,位于洪湾路西侧、三环路东侧的两宗地块,共计540.18亩。5月份一个月的推地量相当于去年半年的供应量。
除了福州市区大量推地外,县市推地的数量也在迅速增加,长乐在10日至19日,挂出三幅共138524平方米的地块;福清分别于8日拍卖、8日至21日挂牌五幅共82072平方米地块;连江28日拍卖两幅38260平方米地块。
不仅本地土地在大量上市供应,异地的土地项目也进入福州抢市场,8日,安徽合肥在福州举行的土地招商推介会,共推出位于合肥滨湖新区、政务文化新区、长江中路等19宗共1729.39亩地块。
资金紧张拿地困难频繁而大量的土地供应并没有迎来市场热捧,截至12日,今年福州市土地部门共推出七幅地块,除了一幅位于世茂外滩花园与君临闽江之间的地块被亿力以6.85亿元拍走,另一幅湖东路商业地块以楼面价7944元/平方米拍走外,其余地块均以流挂或流拍方式告终,而且这些地块中多数是多次流拍或流挂过的。
对此,福州大学房地产研究所王阿忠博士认为,开发商不去拿地基于两点:预期和资金。开发商对后市普遍持谨慎态度,4月份CPI同比上涨8.5个百分点,是近年来的最高点,货币紧缩政策不会放松,12日,国家统计局一公布CPI数值,当日下午央行就宣布从5月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,达到16.5个百分点,为1985年以来最高,开发商更难从银行获取有力的金融支持。尽管五一节各大楼盘成交量有所增加,但都不足以回笼充裕的购地资金。
福州社科院经济研究所朱剑修研究员告诉记者,4月份CPI数值公布后,经济学界在探讨央行可能要实行不对称加息,比如活期利率不变、定期利率提高,贷款利率一律提高。地产专家刘福泉坦言,在这样的金融背景下,开发商拿地就更困难了。
没有把握宁可放弃福建新南地产公司总经理刘岚告诉记者,前些年,虽然福州土地供应并不十分充裕,但在金山等区域,还是投放了不少,而且时间短,土地集中,那些土地的取得,普遍代价不低,而产品在近期逐渐推向市场,造成竞争激烈,减缓了资金的回笼。而且,许多企业走出福州,走向全国,到外地拿地,因此占用了大部分资金。
两年以前,福州房地产价格增长缓慢,但市场发育良好,之后,随着全国房价高涨,尤其万科进入福州之后,大多数企业,大多数项目,快速频繁涨价。本来福州房价不高,应该是有一定上涨空间的,但是过度的高速增长,无异于透支了未来的上涨空间,在市场情况普遍向好时,没有问题暴发,但是,在市场情况变化时,也就是现在,造成消化过速增长的时间延长,反过来影响了福州房市,使得调整期间延长。这种延长的市场反应,就是市场不火,消费者购房热情不高,理性消费成分加大,因此直接影响开发商拿地热情。
到目前为止,虽然考虑奥运等因素,政策导向不可能使得全国房市明显向下,但是政策也不明朗,对于未来,还需要时间才能加以判断。尤其在福州,多数企业对市场研究不够,针对项目本身的研究多,而对市场,对福州乃至全国的形势研究偏弱,所以对未来判断,明显底气不足。对于土地拍卖,没有把握,宁可放弃。
土地市场出路何在王阿忠认为,土地市场不是完全竞争的市场,它有垄断性和唯一性,因此能够改变现状的关健在于出让方所采取的方式方法,比如在市场红火时,可以采取拍卖;冷时,拍卖就不一定适用。现在国家对土地实行招拍挂,但是现实当中,只是采用拍挂两种方式。如果试行带方案招标的方式,一方面可以改变开发商多次喊价、非理性哄抬地价行为,另一方面还可以改变当前高档房源过多过滥的局面,让开发商根据合理价位建设适合市场、绝大多数人买得起的房子。
地价与房价一样,价格都是硬道理。朱剑修认为,从现有一系列经济信号来看,楼市并没有调整到底,要想把地卖得像去年那样红火,很难!现在的行情是中心城区楼面地价在七八千元每平方米以上,如果适当调整,可能局面就不一样了。