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开发商为买家垫付首付,实际上是将资金风险转嫁给银行,也将本不具备买房能力的消费者拉入买房行列。这给买家和银行都带来风险,也给房地产调控带来阻力。
这一刻,吴平(化名)很后悔自己跑下车抽烟。
本想要串亲戚的他看着手上数十张楼书,还左右两侧拉着他胳膊不放的售楼员,哭笑不得,“我不是来买房的”。
“买不买都看看吧,17号开盘,现在排号有优惠。”
“走啊,看看我们的项目,可便宜呢。”
上述一幕发生在燕郊靠近102国道的街道,在这条大街上,售楼处一家挨着一家。吴平发现这些站在外面的售楼员勇气十分可嘉,“能把开得很快的车拦下来”。
“的确比北京便宜多了,还给垫首付呢。”“便宜”是大多数人对燕郊地产的印象。亚豪机构向《第一财经日报》独家提供的资料显示:目前该区域的商品房均价为5042元/平方米,与京城动辄每平方米上万元的价格来比,非常具有吸引力。
由于供应量巨大,动辄数百万平方米的项目,一幕幕激烈的“抢客大战”由此展开。
开发商垫资首付“楼盘广告铺天盖地,看房班车频繁穿梭在京冀之间,售楼处现场人头攒动”,这便是去年燕郊楼市的剪影。
尽管燕郊隶属于河北三河市,但由于其紧邻北京通州区,交通也比较便利,因此,很多北京人到此置业。尤其是去年,燕郊楼市异常火爆,价格几近翻番,比如“星河皓月(论坛像册户型样板间新闻)”项目,去年3月份每平方米仅为3500元左右,而到今年初已经涨到6000多元。
亚豪机构副总经理高姗认为,去年北京通州区的商品房供应量较少,仅供应了39.2万平方米。而销售均价却达到了8421元/平方米。在这种背景下,距通州仅10分钟车程的燕郊地区自然成了购房者考虑的目标。
但这种好时光并没有持续太久。与北京、天津等地一样,从去年11月份开始,燕郊楼市也陷入观望当中,成交量低迷。
“首付2万元买一居,3万元买两居,5万元买三居。”5月初,位于河北燕郊的“上上城(论坛像册户型样板间新闻)”在地铁车厢里打起了这则售楼广告。
昨天,《第一财经日报》致电该项目总经理曲静,她表示该项目活动已经结束,只针对年轻白领拿出了20套、30套房子。她还指出,“上上城”项目销售已经接近尾声,不存在与其他开发商争夺市场的情况。
不过,这与昨天记者在北京春季房展会现场所了解到情况并不一致。“买两居室首付也就3万元左右,要是你的钱不够开发商可以垫付。”一位“上上城”的销售人员向以买房人身份询问的本报记者如此表示。
而据记者了解,在燕郊采取上述促销手段的并非只有“上上城”。据《北京日报》报道,“纳丹堡(论坛像册户型样板间新闻)”也在利用开发商为购房人垫足首付的手段促销。
可是据央行规定,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款不得低于30%。因此由开发商替购房者先期垫付首期款的“分期首付”无疑是打了一个政策“擦边球”。
有分析人士指出,“分期首付”实际是开发商利用购房者的订单,套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动资金,这种违规操作可能给市场带来多重风险。
据了解,广州市国土房管局已于“五一”前夕叫停了这种违规行为。5月14日,深圳市国土资源和房产管理局发出通知,明令禁止垫付、赠送首付这种变相的分期首付行为,并向深圳市银监局发函,希望其从信贷管理角度加以重视。
个别项目降价近三成对于眼前的微妙局势,燕郊开发商三缄其口。多数受访者不愿意承认“日子并不好过”,均含糊表示“还行吧”、“没有压力”等,不过与花样繁多的促销手段相比,说起这话的底气明显不足。
今年以来,燕郊的销售情况明显不如去年。高姗认为,无论是楼市的供求关系,还是开发商的资金链,均发生了重大的变化,在利好不断减少的情况下,燕郊楼市面临着较大的压力。
除了开发商为购房者垫足首付,有的开发商选择了更换项目名称,重新以低价开盘入市的方式来进行促销,如三河雷捷房地产开发有限公司开发的“风尚国际”公寓项目,2007年销售均价为每平方米5000元左右,而现在该项目为了应对市场变化,后期项目名称改为“东方一品城”,以每平方米3880元的低价入市。
星河皓月三期“新锐时代(论坛像册户型样板间新闻)”同样以低于二期售价的价格入市,事实上,有的项目甚至比去年的高峰期降价逾30%。
亚豪机构统计数据显示,目前燕郊区域在售及即将入市的楼盘有28个,总供应面积约1406万平方米,且大多数项目为普通住宅产品。其中,百万平方米体量的超级大盘比比皆是,利润“天洋城(论坛像册户型样板间新闻)”总建筑面积为160万平方米、“潮白人家(论坛像册户型样板间新闻)”总建筑面积100万平方米,“上京壹世界(论坛像册户型样板间新闻)”总建筑面积为120万平方米。
如此大的供应量,即使是楼市行情好的时候,也需要不少时间来消化,更何况近半年来楼市一直很低迷。
“总的来说,燕郊的项目虽然价格较低,但该区域在教育、医疗、商业等方面的配套设施还相当薄弱。在京城房价高涨的情况下这些缺点还能被项目的低价所淡化,但是,一旦京城房价出现回落,这些缺点会立刻显现出来。”高姗说。