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据北京市房地产交易管理网的数据显示,2008年以来,一些新入市的公寓项目采用了低价入市的策略,销售略好。
其中,位于朝阳区四惠的“金地名京”,1月25日拿到预售许可证的117套房,目前已经售出112套,销售率也达到了95.7%。另外,项目开盘价为19000元/平方米,而实际成交价已达到25027元/平方米,高出了开盘价31.7%。其2月2日拿到预售许可证的239套房,目前已经售出200套,销售率也达到了83.7%。
此外,位于红领巾桥附近的项目“公园1872”1月24日305套房获得预售许可证,截至5月13日,已经销售246套,销售率达到了80.66%。其开盘价也定在了20000元/平方米以下。
-市场分析公寓项目低价入市欲破困局
2007年受到限外政策的影响,繁华商业区、商务区的公寓项目销量即受到重挫。今年逢奥运之年,开发商也看好奥运经济为公寓市场带来的新增需求,公寓新盘放量大增,然而由于京城整体销售不佳导致公寓市场的销售情况并不乐观,在这种情况下,开发商多选择“低价入市”的营销策略,以期实现良好的销售业绩。
后期入市项目受阻高价
之所以一些高档公寓销售不佳,主要是受到市场的影响及其自身的价位高所致。
一个明显的特点,就是销售不好的项目多是老项目的后续项目。由于后期项目价格已经提到很高,这在很大程度上影响了购买者的信心。
并且,市场情况也不好,自2007年10月份以来,受到政府宏观调控的影响,京城的楼市一直处于有价无市的尴尬境地,交易量连续下滑,2008年春节后,京城的许多楼盘都掀起了打折促销风,在这种情况下,那些价位太高的项目销售无疑会受影响较大。
住宅类公寓低开高走
据亚豪机构的统计数据显示,2008年以来,北京五环以内共有10个纯新盘公寓入市,总供应套数为2889套,整体开盘均价为21640元/平方米;而去年同期仅有8个公寓新盘入市,总供应套数1979套,开盘均价22250元/平方米。今年供应套数增长了近五成,而开盘均价却下降近3%,可以看出,开发商为应对低迷的市场情况采取了“低价入市”的策略。
比如,位于三元桥附近的“Master领寓”,首次开盘时均价为28000元/平方米,而其周边的同类产品均高于这个价格,如“远洋公馆”均价为32000元/平方米,“置地公馆”均价为38000元/平方米,“SOHO北京公馆”均价为42000元/平方米。其他项目比如“金地名京”、“公园1872”、“龙公馆”等项目的首次开盘价格都定在20000元/平方米以下,比周边在售公寓的价格均低了15%-30%。
亚豪机构副总经理任启鑫认为,2008年入市的公寓新盘之所以采用“低价入市”的方式,主要有两个方面的原因。
首先是楼市交易量下滑,不少楼盘打折促销风,在此背景下,开发商推出新盘时,不得不改变了以往的销售策略,采用了“低价入市”的办法,这样不仅可以尽量迎合消费者,而且有利于聚拢人气,为项目的提价留下了一定的空间。
其次,开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力,2007年以来,政府对楼市的调控力度不断加强,央行的多次加息使得银根不断紧缩,开发商信贷难度不断加大,加上资本市场受美国次贷危机的影响,也出现了萧条的局面,股指缩水近50%,开发商通过二级市场融资难度非常大。2007年许多开发商都大肆拿地,这样势必会造成资金链的严重紧张,而楼市的交易量又持续下滑,在这样的内忧外患下,开发商为了缓解资金压力,不得不采用了“低价入市”的策略,以期能快速销售产品,尽快回笼资金。
公建类公寓自身存在问题
对于目前,以公建立项的公寓项目销售低迷,任启鑫认为主要有两方面的原因:一方面是由于目前北京楼市整体交易情况不佳,购房者仍处于观望状态所致;更为重要的一个原因是,以公建立项的公寓项目自身存在着许多问题。
首先,房屋的使用年限短。以商业、公建立项的公寓项目,一般只有四五十年的产权。而住宅项目有70年的产权,根据新实施的《物权法》规定,普通住宅70年产权到期后会自动延期。而公建或商业立项的项目则没有明确的规定,土地使用年限到期后是否还将重新交纳土地使用金尚不明确。所以,同等条件下,购房者自然会选择70年产权的住宅公寓项目。
其次,首付比例、税费成本高。为了抑制投资性购房需求,央行规定,购买商业的首付比例不得低于50%,且购房所需缴纳3%的契税,而同样购买中小户型的住宅契税可以享受优惠,仅按购房款的1.5%缴纳,这在很大程度上抑制了购房需求,致使交易量受到影响。
再次,持有成本高。公建立项的公寓类产品销售低迷还与物业费、水、电、电梯维护费等各项费用过高有关。而公建立项产品的水、电费用也均按商业项目交纳,比居民生活用水、电费用高出很多。以水费为例,居民用水3.7元/吨,而工商业用水则为5.6元/吨;电费也是如此,居民生活用电是0.4883元/千瓦时,而商业用电为0.7625元/千瓦时。日积月累,生活成本费用的过高必然会使购房者多了一层顾虑。