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关于"第二套房贷款政策"的规定,2007年央行和银监会联合发布了《加强商业性房地产信贷管理的通知》及《补充通知》予以明确。但今年三、四月份以来,部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始"暗自松动"。政策的松动又会导致怎样的利弊?这种松动会将持续下去还是半路夭折……带着诸多问题,记者采访了相关人士。
二套房政策"松动"正在成为一种普遍现象。多家银行的住房贷款发放过程中,均不同程度地存在操作层面的变通行为。
建行广东省分行工作人员明确告知,如果首套房已经结清售出,只要能提供买卖合同,客户向建行贷款再次购买房屋,可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。
近期,上海部分中介公司收到招商银行的一份内部房贷优惠政策通知。通知明确,若已经将手头房产出售,再购房将按照首套住房贷款政策执行。
从建行北京支行了解到,今后,只要首套住房人均面积为26.6平方米以下的购房人,购买第二套房子在建行都可享受首套住房贷款的优惠政策。之后,招行、深圳发展银行紧随其后做出相应的政策调整。
目前济南市一些银行开始微调第二套住房认定标准。其中,招商、深发等银行规定,第一套住房贷款已结清并售出,申请第二套住房时可视为第一套住房,可享受优惠利率。
面对这种情况,某银行负责人也很无奈,房贷新政"伤"了购房者,也"伤"了银行。相比目前其他各项业务,房贷是最安全、利润最高的业务。虽然抑制购房需求的效果很明显,很多人因此放弃了购房计划,但随之而来的是,银行面临放贷任务完不成的巨大压力。"希望总行与监管部门沟通,建议考虑必要的政策性松动。"
政策解析:执行存在四大疑惑事实上,根据《通知》,第二套房的认定还有不少细节。但因为法律规定中赋予了尺度宽泛的自由裁量权,使得在执行起来还存在着一些问题。
疑问一:人均住房面积如何计算。据"补充通知"规定,对于人均住房面积低于当地平均水平的家庭,再申请住房贷款的,可比照首套房贷政策执行。各银行对"人均住房面积"出现不同的理解。据上海统计局的数据显示,2007年城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米,人均住房居住面积16.5平方米,可见两个存在不小的差异。
疑问二:"当地"的划分范围有待限定。央行要求统计部门按上年数据来确定当地人均住房面积,南京市房产和统计部门的联合调查是,南京人均住房建筑面积达到32.21平方米,其中11个区为31.78平方米/人,两县为43 .53平方米。但究竟是全市划一条线32.21平方米/人,还是按11区和2县来分别划,或者主城归主城,三区二县再分别划呢?
疑问三:公积金贷款信息怎么查。本次央行明确二套房贷应包括纯公积金贷款,但目前南京银行却抱怨:公积金贷款的信息尚未纳入央行个人征信系统,银行除非一笔笔到公积金管理中心去查,否则是看不到的,而这样做人力投入吃不消。"我们只要在个人征信系统中查询了,而且没发现有公积金贷款,那么我们仍然视作第一套房。"
疑问四:统计部门如何定。在央行银监会的房贷新政中有一项规定,对已贷款买房的家庭,如果人均住房面积低于当地平均水平,再贷款买房时,可以享受第一套房的优惠政策。但是对于人均住房面积究竟以哪个部门发布的数字为准,央行和银监会一直没有给出明确的说法。