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中国的人口众多直接造成消费群体的增多,其中高端消费群也有千万之众,多年来的经济发展令他们“先富有起来”,他们手中聚集着中国大部分的民间财富。另一方面,中国的人口增长过快,老龄化的问题严重,由于老人增多,年轻夫妇增多,对住房的需求量也增多,只要市场有供求关系不发生变化,房价就降不下来。
人口增加带动住房需求增长
预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头,到本世纪中叶将达到16亿人口,年平均净增加1000万人以上。另据“五普”资料显示,进入21世纪后,我国每年平均结婚人数达1000万对以上,按照农村人口占人口总数的60%计算,将有400多万对城市人口结婚,假如每个家庭需要一套住房,则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。
人均收入增长,带来改善型需求另外,从国际经验看,人均GDP超过2000美元后,住宅消费将步入加速升级阶段,而我国2006年人均GDP已超过2000美元,2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。2002年以来,我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度,2007年全年城镇居民人均可支配收入为13786元,比上年增长17.2%,扣除价格因素,实际增长12.2%。在我国宏观经济持续向好的大环境下,预计未来五年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力,近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。因此,现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外,随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化,城镇家庭小型化的趋势越来越明显,包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。
国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士认为,需求旺盛也是支撑房价上涨的原因之一。空置率是衡量需求增长的重要指标之一,从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势,2004年降幅最大,这说明需求很强劲。她进一步指出,长期来看,25岁-45岁是住房消费的主要群体,其中25岁-35岁正处于婚恋期,他们对住房需求呈现刚性,“我国的人口结构决定了未来15年,住房需求都会相当旺盛。”而从短期看,流动性过剩、实际利率偏低,加上由涨价预期引起的投机行为,也带来了相当数量的需求。
专家表示,尽管房地产投资加快增长,但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反,不仅造成有效供给不足,而且导致房地产价格出现加快上涨势头,部分城市房价还涨幅较高。