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现房同样存在着一些法律风险与纠纷。买房人在购买现房时要将可能存在的法律问题考虑周全,增强风险防范意识。除了上述案例中包含的购房风险之外,购房者在购买现房时,还要注意以下几点:
关于房屋面积误差问题期房的销售经常会出现面积误差的问题和纠纷,即实际交付的房屋面积与当初合同约定的不符,或多或少。现房销售也会出现这种情况,因为虽然你可以马上直接地看到所购房屋的实际状况,但你的肉眼毕竟不是精密测绘仪器,3%或1%的误差绝对值是很难凭直观就能判断的,并且在办理产权登记时,合同中载明的合同约定的面积与产权登记的面积仍可能出现误差。由于现房在销售时,房屋的面积已经确定,所以最好在买房时就委托相关的房屋测绘部门对房屋的面积大小进行测绘,并在合同中予以明确,在房产证中载明的面积也应与其一致。同时,鉴于商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,因此在房屋买卖合同中应当分别注明套内面积和分摊面积,并要求开发商告知公共部位面积的分摊细则,因为购房人对此享有知情权。
对于商品房面积误差的范围,南京市和江苏省有关的规定存在不一致的地方,各有1%和3%的不同规定,在签合同时往往有分歧。而新版的南京市商品房预售合同范本,将这一面积误差比例交由合同双方自由约定,但不超过3%的范围。所以,这一点上,购房者也得留心
关于权利瑕疵担保现房在出售前产权是开发商的,基于此开发商有可能在出售前对房屋作了某些处分,例如设置了抵押或者租赁,也有可能因存在诉讼纠纷被法院依法查封。买房人在签订房屋买卖合同时应当要求开发商对所售房屋给予权利瑕疵担保,以保证第三人不向该房屋主张任何权利。如果房屋已作抵押,应由开发商保证该第三人已书面同意房屋的转让,并约定于办理该房屋产权交易过户手续前消灭该抵押权,否则购房人有权立即解除合同并要求开发商给予约定数额的赔偿。
关于办理房屋权属证明很多购房者在拿到了房屋并住了一段时间后,仍没有领到房屋所有权证及土地使用证,从而影响买房人的处分收益权。对此,在签订购房合同时,最好明确约定开发商在手续完备后有履行书面通知购房者办理“两证”的义务,并约定自房屋交付之日至开发商书面通知办证的期限,以及相应的违约责任。最后,提醒购房者在从与开发商签订房屋买卖合同时起到最终获得房屋居住,要时刻做个有心人,对于有可能存在的问题与纠纷要注意收集相关证据,或者请专业的房产律师支招,以免除后顾之忧。