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与北京房地产市场类似,随着5月销售黄金季节的来临,上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比4月份分别上升20%与18%。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。
另外在成交的户型构成方面,上海的成交小型化相对北京更为突出。5月全市的住宅套均成交面积为102平米/套,并且已是连续7个月套均成交面积低于110平米/套。而上海2006年与2007年的住宅套均成交面积分别都只有2个月低于110平米/套。我们认为套均成交面积的持续而显著的下降,一方面是70/90政策的效应,另一方面,也显示出支撑上海当前的市场的需求特征主要还是小户型的自住刚性需求。
重点跟踪的上市公司当中,万科的白马花园与保利的保利家园销售相对突出。当月的销售率分别为66%与72%。
深圳:新房市场成交套数已超越去年同期深圳一手商品房5月份成交总套数4732套,日均成交152套,比去年同期上升5%。而深圳市场成交套数的显著上升,甚至超越去年同期,无疑与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。5月,深圳一手商品房成交均价继续下跌,并达到1.1万元/平米的水平,套均成交面积及套均成交金额则分别下降至86平米/套与96万元/套。可参照的2007年深圳一手商品房的套均成交面积及套均成交金额分别是101平米/套与135万元/套。如以成交套数来看,深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以房价的持续下跌为代价和以小户型等自用刚性需求入市为特征。
在关注成交套数超越去年同期这一指标外之外,我们更为关注的指标还有深圳一手商品房月度成交金额的持续回升。因为这一指标比房价及成交套数可更好的反映出开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元,已超越去年8月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的,的确可达到刺激市场和自救的目的,而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。
在重点跟踪的上市公司中,万科的万科城以及金地的梅陇镇销售相对突出。目前该两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。而招商地产的两个豪宅项目兰溪谷(二期)及曦城的销售率分别只有24%与40%,销售去化明显慢过同城的中档楼盘。这一趋势与深圳当前自用市场为主的特征相吻合。
天津:房价坚挺,但成交继续萎缩天津市场与深圳市场明显不同的是房价极为坚挺,但成交就持续萎缩。我们跟踪的数据显示,天津新建商品房销售均价在今年5月达到7335元/平米,与上月相比继续保持升势,涨4%;比去年同期不但没有下跌,还上涨了25%。
但天津市场的成交量继续萎缩,5月份新建商品房的成交套数及成交面积环比上月分别下降9.8%与1.9%,相比去年同期则分别下降21%与26%,而月成交金额则比去年同期下降7%。
开发商不愿意主动降价或是天津房价依然坚挺的主因,但开发商也因此牺牲了一定的销售速度和销售现金回流。
武汉:价升量涨的红五月武汉房地产市场经历了一个价升量涨的红五月。房价环比上月上升9.7%,同时成交面积环比上月也上升58%。不过我们认为武汉市场5月份的表现在全国而言并不具有代表性,其趋势性也需要我们继续观察。
长沙:市场相对平稳长沙5月份的房地产市场表现相对平稳。与全国其他城市相仿,长沙市5月的成交套数及成交面积相对4月都有上升,上升幅度分别为28%与29%。但房价相对上月微跌3%。
杭州:价跌量升在经历了连续六个月的低迷后,杭州的月度成交面积再度于5月份上升到30万平米以上,达到36万平米。但成交均价就下降到1.3万元/平米的水平,与去年12月的房价水平相当。