|
||||
开发商大规模囤地不开发,或变相开工实为囤地的“传统”做法将面临很大风险。昨日,记者从市国土部门获悉,从今年7月1日起,全国各地都将实行新的国有土地使用权出让合同示范文本,其中规定商品住宅项目开发时间最长不得超过3年,否则将向土地出让方支付违约金。
土地合同将明确开竣工时间按照规定,这次《国有建设用地使用权出让合同》出台,2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)同时废止。
新合同最大的特色在于,合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工时间相应顺延,但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的,每延期一日,应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。
根据示范文本,受让人在按合同约定付清全部国有建设用地使用权出让价款后,方可持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记;签订出让合同时,要明确填写宗地建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑面积、建筑限高、建筑密度最高限制与最低限制、绿地率最高限制与最低限制等土地利用条件。受让人应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地,不得擅自改变。
政府将更准确调控房价“为了防止开发商大规模囤地,推高房价,国务院年初出台了相关的规定,开发商拿地后两年内不开发将被无偿收回。但是该文件只规定了开工时间,而没有规定竣工时间。”省会一开发商告诉记者,“上有政策,下有对策。为了到手的土地不被收回,省会个别开发商拿地后,早早就开始挖坑、砌围墙了,算是项目开工了,但是之后几年都没有了下文,在省会开发周期超过四五年的项目并不罕见。这次的合同示范文本规定了工程的竣工时间也不能超过三年,这就堵住了变相开工实为囤地的后路。”
“从长远看,这样的合同有利于房市稳定。”省会地产专家分析认为。从最近几年看,让政府奇怪的是土地拍卖越多,房价却越走越高。与调控目标不太吻合。很大程度上是部分开发商囤积了土地没有开发。如果合同规定多长时间开发完毕,以后开发商拿地会更加谨慎。同样3000亩的土地,以前可能是1个开发商拿地,以后可能是10个开发商拿地。但一个开发商可能要建10年,可10个开发商估计1年就能建好。“较短的时间有较多的房屋面市,市场竞争加剧,会促使产品质量上升,并且房价不会猛涨,会更加合理。”
“囤地的风险大了。”石家庄金正房地产开发有限公司有关负责人表示,此前有些开发商一下买进几百亩的土地,然后分期开发,一块土地可以做五六年甚至十几年。新的合同文本出现,如果开发商再这样,将为此支付高昂的成本。而对于资金有限的开发商来说,手里囤积的大规模土地就成了烫手的山芋,弄不好企业会被拖死。