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限价房分流有效需求调控区域房价
限价房的热销直接对周边楼盘产生了比较大的冲击。业内人士分析认为,按照限价房销售政策,限价房的价格按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准计算,这直接分流了市场上的部分需求,从而拉低了周边楼盘的价格。
已经购买了保利西子湾限价房的陈女士表示,结婚十年了,夫妻俩一直租房住,非常希望能买一套属于自己的房子。如果没有限价房出现,他们只能选择买一套高价的商品房,那样的话,供楼压力会非常大,生活就会很辛苦。
广州房地产专家韩世同也表示,除了金融政策影响外,广州限价房的热销也影响了周边楼盘的价格。比如在保利西子湾限价房出现以后,其旁边的几个楼盘均价都出现了不同程度的调整。同时,限价房也加剧了购房者的观望心理。
据悉,2007年8月至今,广州共公开出让14宗限价房用地,可以再推出1.5万套限价房。广州房管局新闻发言人黄文波曾表示,限价房政策对抑制房价过快增长,尤其是抑制周边商品房价格的过快增长起到立竿见影的效果,对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。
限价房的热销,从另外一个侧面反映了房地产市场有效需求的存在,只是房地产价格调整尚未完全到位。“在房地产市场上只有卖不出去的价格,没有卖不出的房子。”一位业内人士表示。
限价房热销但游戏规则尚需完善尽管限价房受到了市民的青睐,但在今年2月16日,广州首个限价房项目——保利西子湾项目首次销售就有219套限价房遭遇了弃购,最后经补售才得以售出。在此后的中海金沙馨园、龙光限价房项目销售过程中也存在一些限价房被弃购的现象。
业界分析认为,那些获得购买资格的申购者在最后时刻放弃了限价房,这从一个侧面反映出限价房的销售政策还有待进一步完善。比如缺乏灵活的价格调整机制,不分房子的内外地段、楼层和朝向而实行统一价格,很可能会造成那些楼层、朝向差的房子没人要。
同时,限价房也应该注重配套设施的建设。目前,广州的限价房基本上都分散在广州外围行政区域,不少实地看过限价房的市民抱怨说,虽然这些限价房便宜,但距离中心城区比较远,多数楼盘需要转车才能到达广州市区,而且一些教育、医疗等配套设施尚处于规划阶段,生活配套设施不健全。
限价房还应该考虑供应量的问题。尽管广州房管局有关人士认为,市场涨得过快,政府就会多供应限价房;市场平稳了,政府就会考虑少供应或不供应限价房。但是,依靠房价做出判断的政策具有一定滞后性。即当房价过快上涨时,开始大量建设限价房,但是等限价房建成开售的时候,可能房价已经开始下滑了,这不但会进一步冲击商品房市场,也会造成限价房滞销。
此外,也有一些专家表示,尽管目前限价房的出现丰富了住房供应种类,满足了“夹心阶层”的住房需求,但是现阶段政府更应该考虑廉租房和经济适用房的推广。而且申购限价房大都是具有一定经济能力的年轻人,特别是单身青年,这些人是否应该在政府保障范围还值得商讨。