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近一段时间以来,越来越多的迹象表明,美、英等发达国家的不动产价格在经历近十年的持久性牛市后,开始走上一段下坡路。房价会稳步地调整抑或出现剧烈下跌?
目前世界顶级城市的房价情况正好印证了著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特·希勒作出的预言。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前,他在《非理性繁荣》一书中批评美国房产价格不合理、不理智。他预言称,在未来的20年内,不动产价格将会下跌40%。此外,房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。
国际货币基金组织曾表示,未来30年内,全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用,美国、法国、西班牙以及新西兰的房地产市场都已陆续出现不同程度的降温。
英国《经济学家》发表文章称,全球房地产市场呈现局部过热现象,而英国、澳大利亚等国的房地产价格在连续几年过度上涨之后已显露回落之势。很多经济学家担心,全球房地产市场已出现历史上最为严重的泡沫。
过去3年中,发达国家房地产总体增值约20万亿美元,而在1997年至1999年间,仅增值10万亿美元。尽管现阶段房地产价格的上扬有美元贬值的因素,但经济学家普遍担心,此次房地产泡沫已“今非昔比”。
近年来,一些发达国家的房地产价格大幅上升,美国半数以上州的房价都在以两位数字增长,而加州和华盛顿特区的房价涨幅更是超过了20%。
如果将房价与收入挂钩,这些国家或地区的房价涨幅更是达到了空前的地步。即房价与收入之比,已经超出了过去被认为是“不能持久”的水平。如果将1975年至2000年的房价与收入的平均比率作为基准线,美国现在的房价几乎被高估了30%,使人更加怀疑泡沫的存在。
许多经济学家认为,房地产多数可作为抵押品,因此在价格上升时,银行发放的贷款金额将会大量增加,加速金融泡沫的形成。相反,当房地产泡沫破裂时,银行的不良债权就会大幅增长,进而给社会经济各个方面带来巨大冲击。
在低利率的推动下,全球众多国家和地区同时出现房地产市场过度繁荣的景象。国际货币基金组织最新发表的《世界经济展望》警告说,正如房地产价格上涨已经成为全球趋势一样,未来的价格下跌同样也将成为一种全球趋势。
巴克莱银行预测,未来3年,英国房价将下降20%。分析人士由此联想到上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂时的情形。自1991年日本房地产价格达到最高点后已经连续13年下跌,跌幅高达35%。而且日本经济长期难以从房地产泡沫破裂产生的阴影中走出。
受美国次级债危机影响,美国及欧洲等国家的房价同步下挫。美国银行业受到重挫的同时,政府相关部门以及机构已经不再任由次级债阴霾继续扩散,纷纷掀起救市浪潮。
美联储一再降息—去年10月15日,美国银行、摩根大通和花旗集团宣布将共同组织一个被称为“主要流动性增加工具”的特别基金,此超级基金的最后募集额为750亿美元,主要目标就是为收购市场上面临流动性困局的结构性产品。
然而,坏的预测接踵而来,让“救市”显得捉襟见肘,让乐观情绪显得微不足道。黑石公司执行官芬克预测,已经造成银行和证券业高达450亿美元损失的信用紧缩问题还会进一步恶化,而摩根士丹利信用策略部门主管雷戈里·彼得斯也认为,金融体系因为房贷损失持续扩大。
但其他金融机构发布的信息仍在表示信贷危机仍远未结束。去年11月13日,美国银行表示,第四季度次贷危机造成的资产减记额将达30亿美元,并警告这一数字可能继续增加。
美国银行首席财务官普赖斯坦言:市场环境在变化,而且有可能继续恶化,因此可能面临进一步的价值缩水。
随着时间的流逝,未来的不确定性或许就会变成身边的巨型炸弹,这在花旗集团身上就得到了很好的证明。即使在去年10月15日花旗集团公布三季度亏损65亿美元之后,半个月后就辞职的查克·普林斯还曾说,“固定收益部门的不佳表现是反常现象”。
连续关注次贷危机的英国《经济学人》杂志不无担忧地写到:“在现在的情况下,清扫次级抵押债危机,要比许多人的预想麻烦得多。”