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招商地产80亿增发过关
今年2月,招商地产董事会提出拟增发A股股票,募集资金规模不超过80亿元的议案。募集资金用于收购控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地的使用权,及投资公司的房地产开发项目共14个,项目总投资约为171亿元;募集资金不足的部分将自筹资金解决。经过了4个多月的排队等待之后,证监会发审委终于通过招商地产的增发A股事宜。招商地产作为行业龙头之一,最高股价一度达到了102.89元,但近期却创出了几年来的新低:13.92元,不过这并不妨碍业内人士对其长线投资价值的认同。国信证券在今年房地产中期策略报告中给予了“推荐”的投资评级,而招商证券更是认为招商地产股价显著低估,而予“强烈推荐”。
虽然管理层对再融资的限制明显加强,但仍不断有房地产企业的再融资获准,这表明通道还是畅通的。统计数据显示,今年以来已有栖霞建设(600533,收盘价7.99元)等超过10家公司的再融资获得了通过,而目前还有泛海建设(000046,收盘价8.20元)等公司的再融资仍在等待。
今年以来,两市地产指数的跌幅超过了50%,即使万科的本轮最大跌幅也超过了60%,显然地产板块正处于漫漫“熊途”之中,而各大研究机构也将地产板块的评级纷纷下调为“中性”。不过随着招商地产80亿元再融资的获准,部分业内人士认为,资金面的有所缓解,这对龙头房地产公司的长远发展将是有利的。在“钱途”逐步得到改善之后,或许会对“熊途”中的地产股有所推动,而一旦市场的看法逐步统一,地产股的反弹或许就不远了!
恒大地产私募成功恒大地产委托奥美公关公司在香港发布消息,恒大地产计划增资扩股6亿美元,截至昨日,该项目投资已经到账5.06亿美元。其中新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股恒大的三家股东中的两家(另一为淡马锡)。消息称,美林银行2006年12月投资1.3亿美元,2007年9月投资1.3亿美元进行项目合作,迄今累计投资3.1亿美元。以此推算,美林此次入股金额为0.6亿美元。而德意志银行2006年12月投资1.33亿美元,此次投资6000万美元,累计投资1.93亿美元。
恒大地产经过此次增资扩股,加上2008年1月原三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡将持有的优先股转为普通股,共增加资本金10亿美元,使负债率下降到65%左右。
另据消息称,郑裕彤此次除投资入股1.5亿美元外,还将投资7.8亿元人民币与恒大合作开发两个项目。在恒大地产48个项目中,目前已有三个项目对外合作。恒大还计划对广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海陆家嘴项目进行项目融资。这三个项目总建筑面积150多万平方米,涉及总地价金额80亿元,都是在去年下半年地价高企时拿的地。
开发商想方设法融资以求过冰河“掐指算来,楼市进入销售低谷期已有近一年时间。”房产开发商认为,困难期似乎还是刚刚开始,到今年下半年,估计日子将更加难过。
除了不断减少日常开支、裁减员工外,一些开发商更是早早地为今年下半年做起了一系列的融资筹划。“通过一些地下钱庄、投资公司进行资金拆借,是目前许多开发商经常使用的一个方法。”据绍兴县柯桥一房产开发商介绍,由于一些开发商多是通过银行贷款进行运作,所以当面对转贷时,为了应急,许多开发商只得通过以上办法进行短期的资金拆借,但这种方式的“副作用”也相当突出,利率高得惊人,不适合长时间使用。
“通过向银行上报新的投资项目,尔后再将银行放贷资金用于房产开发上。”据市区另一家房产开发商介绍,目前,我市不少房产开发商为了缓解资金压力,通过向金融机构上报非房产新项目,转而再将申得资金用于房产开发上,这也是目前开发商融资最为经济的途径之一,但随着一些金融机构对资金使用进行全程监控,这种方式的操作难度也在不断增大。
与此同时,利用手中的楼盘向一些典当行典当,也成为一些房产开发商今年下半年一个不得已而为之的策略,将一部分的房产典当给典当行融资,一方面尽可能地延长典当时间,另一方面加快售楼进程,以度过非常期。
债券融资竞赛去年年底,面对A股市场出现的颓势以及信贷紧缩形势的逐步明朗,已经通过定向增发和公开增发等股本融资手段从资本市场拿走了数千亿元资金的房地产上市公司率先发起了债券融资竞赛。
保利地产(600048.SH)、万科(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、北辰实业(601588.SH)、中粮地产(000031.SZ)、新湖中宝(600208.SH)等6家国内主要房地产上市公司先后宣布启动债券再融资程序。据统计,它们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中,最多的是万科的59亿元,最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。2008年5月21日、22日,保利地产、万科公告分别通过证监会发审委审核,分别获准发行不超过43亿元和59亿元的公司债。6月5日,北辰实业发行不超过人民币17亿元公司债券的申请获得证监会批准通过。
除房地产企业外,受到银根紧缩及贷款成本趋高的影响,更多的企业也加入到发债补充流动资本的队伍中。
6月10日,去年10月刚刚从A股市场拿走660多亿资金的中国石油(601857.SH)发布公告,公司拟以一批或分批形式在境内公开发行总额不超过人民币600亿元公司债券。另外一家石油巨头中国石化(600028.SH)更不含糊,继今年2月底成功发行300亿分离债后,4月上旬,中国石化宣布拟发行本金总额不超过200亿的境内公司债券,以满足公司营运资金需求。当然,除了两大石油巨头外,对于中长期资金有比较大需求的一些大型国企实际上早已加入到这场债券融资的竞赛中。
今年上半年以来,上港集团提出拟发行300亿企业债,大秦铁路拟发行150亿企业债,中国铝业拟发行100亿企业债,上海汽车拟发行80亿企业债。申银万国研究所的一份报告显示,2008年1至5月底,共有126家上市公司和企业进行债券融资,发行规模2874亿。该研究所报告预计,2008年,公司债和企业债发行规模有望达到3000亿-4000亿。但Wind资讯统计的数据表明,现实可能要比预想的还要“严重”,发债将成为更多的企业融资的首选。
根据Wind资讯提供的数据统计,2008年至今,企业通过发行债券方式再融资规模已达3504.6亿元。以国家电网为代表的38家企业发行了1160亿企业债,其中,国家电网公司发行了两期,共发行200亿。另外133家企业发行了短融券,发行规模达到了1730.2亿。10家上市公司发行的564.85亿分离交易可转换债,4家企业发行了49.6亿可转债。同期的2007年上半年,Wind资讯统计的数据显示,只有25家企业发行了企业债,发行总额仅为360.8亿。与此同时,2007年全年,92家企业发行的企业债规模仅为1821.35亿。其中,除中国石化发行了85亿外,其他91家企业的发行额都少于50亿以下。
纵向比较,2008年以来,受到市场环境的变化,股权融资操作越来越难,IPO、增发(含定向增发)、配股共募集资金2249.8亿元。59家企业进行了IPO,募集资金为909.5亿。78家上市公司进行了增发(含定向增发),募集资金总额为1226.4亿元。7家企业配股募集资金113.9亿。
冀望海外基金投资缓解资金饥渴今年1月,房地产公司在证券市场的融资出现拐点,在恒大地产的IPO夭折之后,几家开发商的上市计划接连搁浅。目前,中国开发商正以更优厚的条件吸引海外投资者。花旗地产、ING地产、领盛投资管理,以及英国、中东等地基金,纷纷准备大举进军包括中国在内的亚洲房地产市场。
花旗地产投资亚太主管David Schaefer在峰会上表示:“IPO市场的火热气氛已经消散,而这给私募基金理性投资并与开发商建立长期合作提供了一个良好的契机。”他同时表示,拥有13亿美元的花旗集团中印地产基金,十分乐意在中国和印度扩大投资规模。
ING地产的亚洲区负责人Richard Price表示,公司即将推出一只规模7.5亿美元的中国基金,主要投向房屋建设。Price认为,在目前中国政府的宏观调控和限制房地产开发企业信贷规模的形势下,一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目,而这正是ING地产中国基金的机遇。
澳大利亚大型养老基金经理AMP旗下的投资机构AMP Capital也表示,将把亚洲地产的投资提高至160亿澳元,并希望在日本和中国等市场买入地产或收购地产投资信托和开发商等业务。其首席投资官Andrew Bird在峰会上表示,公司将对中国给予和日本、新加坡市场同样的重视,并对中国市场长期看好。
辉盛国际管理有限公司(Frasers Hospitality)拟建立一个私募基金,投向中国、印度和东南亚的房地产市场。这家亚洲第二大酒店式服务公寓品牌运营商透露,由于今年新加坡海峡指数跌去了14%,公司已将股票发行的计划延迟至少一年。
多辟蹊径方能度过难关“目前房地产企业要在A股上市有不少限制。而美国次贷危机后,中国香港以及海外资本市场也对房地产行业的上市持谨慎态度,因此今年房地产企业上市难度大。房地产企业要上市,应该先练好‘清晰的商业模式’、‘土地储备’、‘资产重组’等内功。”著名金融信托专家孙飞认为,在目前楼市普遍不景气的情况下,房地产企业上市门槛被加高。
此前,曾有业内人士指出,房地产企业特别是上市公司之所以大规模购进土地,主要是因为年度业绩及审查中有一项内容是土地储备情况,故而所融资金大量用来添置土地,天价购地也在所不惜,客观上导致了地价飙升,因而在中小房企IPO审核时,未来募集资金的用途将被严格界定。如果募集资金用于购买开发用地,会劝其退出。同时,募集资金投向要符合国家的产业政策和投资管理规定;如果该地产公司属于外商投资类的,还会同时征求商务部的意见,看是否符合外商投资产业政策。
房地产公司需要寻找新的多元化融资策略,借鉴国际经验和成熟的体制,通过其他融资策略,如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。”孙飞认为,在目前的环境下,上市并不一定是中小房企最好的融资选择。“上市是一些规模大的房地产企业的选择,对于中小企业来说,上市融资不是主要途径,由于目前银行对于房地产贷款也进行了收紧,因此,在上市未果的情况下,选择民间借贷也是一个不错的选择,虽然利息很高,但是在可以承受的范围之内。”(编辑:米米)