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08年1月18日央行、银监会关于印发〈经济适用住房开发贷款管理办法〉的通知,明确了该项贷款的贷款人及借款人的条件,贷款的期限及使用标准,并要求经济适用房贷款专款专用,这是对住房低保政策执行的细化,将减少开发商开发经济适用房的难度。在信贷紧缩的情况下,一方面提高开发商开发经济适用房的积极性,另一方面将挤占其他类型物业的开发贷款,增加资金的紧缩程度。
房地产开发资金紧缩将松动08年1月17日合肥城建公开发行,1月25日金融街增发A股股票上市等说明监管层对房地产开发商直接融资的限制有所解冻,资产优良的公司直接融资仍有机会。08年1月16日招商地产董事会已授权实施信托融资,部分公司发行公司债等,房地产开发商直接融资的渠道拓宽。
此外,无论08年开发贷款如何发放,相对于07年年末,将有所放松。
从资金层面来讲,房地产开发资金紧缩状况将有所放松。
2.看好天津08年房地产市场 2.1天津房地产市场供求矛盾不断加剧97年以来,天津商品房销售竣工比呈上升趋势,商品房均价则不断上涨,天津房地产市场供求矛盾不断加剧。
2.2 08年天津商品房供给增速不高短期和中期先行指标都显示,08天津商品房供给将以缓慢的速度增加,09年增速相对较快。
05年以来,天津土地购置面积小于土地开发面积,开发商的土地储备量在下降。同时,土地价格在不断上涨,商品房开发成本将进一步上升。
2.3.1天津房地产开发投资增速平稳1997年以来天津房地产开发投资额持续增长,天津商品房供给将持续增加;从相对量来分析,97-03年投资增长率波动较大,04年以后较为平稳,月均24.59%,低于全国平均水平,26.81%,因此,一方面,天津房地产市场受政策关注的程度相对较低,另一方面,未来住房供给的增速低于全国平均水平。
2.3.2 08年上半年商品房供给与07年持平1999年以来,新开工面积逐年增加,但07年累计增速逐月下降,未来1-2年商品房供给基本与07年持平;开工未竣工面积07年高于06年,但增速与06年相当,因此08年上半年商品房供给增速将维持07年同期水平。
2.3.3土地稀缺性提高,09、10较08年商品房供给加快04年以来,土地开发和购置面积及其增速处于逐年上升趋势,尤其是07年增速较06年有所提升,中期住宅供给将以较快的速度增加。另外,05年以来,土地购置面积一直小于开发面积,开发商土地储备总量在下降,土地资源的稀缺性提高,未来地价将上升较快。
02年以来,综合地价逐年上升,但地价增速07年有所下降,因此中期住宅开发成本上升的幅度将有所降低。
综上所述,尽管09或10年商品房有可能以更快的速度增加,且开发成本上升幅度较07年有所减缓,但更远的将来,由于土地稀缺性的提高,商品房供给的速度将放缓,开发成本提升的幅度也将上升。
2.3.4天津开发商受紧缩货币政策影响高于全国平均水平房地产开发资金来源中,05年以来,天津开发商,约75.33%来自于开发商自筹资金、定金及其他预付款,而从全国来看,该比重约为77.14%,相应的,国内贷款所占比重则分别为24.12%和21.44%,这一方面说明天津房地产受信贷紧缩的影响高于全国平均水平,另一方面,天津房地产外资利用率相对不高。
尽管07年多次加息,但天津房地产开发资金来源中,国内贷款所占比重较06年有所上升,如果08年货币政策继续收紧,天津房地产开发受到的影响将更大,有可能降低商品房供给量。
纵向比较,从全国来看,国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初,而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反,说明开发商可以部分转嫁年末银行信贷紧缩的影响;而天津,国内贷款所占比重年末和年初基本持平,这有可能提高开发商的信贷成本。
因此,在天津严格执行央行货币紧缩政策的情况下,天津房地产开发企业受到的影响相对较大。
猪者肯定是奸的托,有点智商好不好!你娘了你还说是成仙了呢,笑掉大牙了。