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据佑威房地产研究中心的统计报告显示,今年上半年,上海市共推出一手商品房源618.04万平方米,比去年同期减少11.7%,相比之下,上半年成交量仅有525.9万平方米,只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。由于成交量的大幅下滑,上半年申城房地产市场持续低迷,而这一情况很可能延续至下半年。
房市低迷仍将持续成交量下滑的行情,在其他研究机构也得到印证。根据国金证券(600109)的研究,上海近期住宅成交延续下滑趋势,上周成交环比下降20%,可售住宅按销售面积和套数计算的消化周期分别为4个月和3.2个月,环比上升。
持续疲软究竟因何而起?东北证券(000686)房地产行业研究员认为,一方面,申城楼市经历了2007年房价快速上涨,以及整个宏观经济政策的紧缩,房地产市场的投资空间被挤压,投资与投机资本纷纷撤离房市。另一方面,供给的惯性仍较大,开发商手中还有不少新盘急待推出,但短期内又难以消化,造成目前供大于求。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为,高房价是造成成交量萎缩的主要因素。“目前的房价已经超过了大部分有购房需求消费者的承受能力;而对于投资者来说,过高的风险使他们畏缩不前,成交量自然就降下来了。另外,现在通胀较高,加上宏观经济的不确定性,也使更多的人宁愿持币观望。”
不过,对于目前低迷的房市,开发商和经销商仍然比较乐观。他们认为,尽管成交量比去年下降不少,但房屋的滞销情况没有市场想象的那么严重,一般楼盘都能卖出70%—80%。不过他们也坦言,如果成交量继续下降,目前的房价将难以维持。
房价究竟能降几何
那么下半年,房价究竟有多少下降空间?多数受访者表示,下调10%—20%应该是可以预期的。记者在采访中了解到,白领人士是目前观望情绪最为浓厚的一个群体。在某跨国公司工作的肖小姐就表示,“现在股市不好,也影响了买房的资金来源,现在的高房价即使作为一个白领来承担,也会有很大压力,所以再等等看。”
汉宇地产的邵先生表示,三季度将迎来今年房价的最低点。“开发商在这一季度受到的资金压力是全年最大的,对于一些需要快速回笼资金的开发商,可能会降价处理一些楼盘,对于有购房需求的消费者来说,三季度应该是不错的购买时机。”他认为,降价幅度有可能达到15%,但中环以内房源的降价可能性较小。目前开发商之所以不愿降价,一方面是担心降价后更容易引起消费者持币观望的情绪,所以宁可将房价维持在高位,造成房价还会上涨的错觉;另一方面,他们也在等待宏观调控政策的放松。
对此,尹伯成认为,其实自住房的市场需求还是很大的,如结婚的婚房、新上海人的置业、以及改善住房条件的购房等,目前这些需求都得到了压制,如果开发商能对价格进行适当调整,这块需求就会得到激发。他表示,房价不是只能升不能降,开发商应该有更多作为,维护房地产市场健康发展。