|
||||
对于大多数等待深圳房价继续下跌的购房者而言,深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》(以下简称《报告》)是当头一棒。不难理解,为什么大多数网络意见反对政府救深圳楼市(见今日本报A38版)。
《报告》建议,国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整,适度放松从紧的货币政策,鼓励生产、投资及消费,以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产,应对经济形势预期下滑带来的不利影响。概而言之,深圳楼市该救了。
为什么该救?深圳市房地产研究中心的负责人给出的理由是,从去年下半年以来,深圳房价连续调整,到现在比去年最高峰时下降了近40%,但价跌量不升,这不符合经济规律,确实存在一些不正常的因素。此话言外之意,即目前房地产市场的下跌是政策有意打压的结果,已经违反了基本的经济规律。
这正是问题关键所在,房地产市场失灵了!笔者认为,深圳楼市该救,但这一观点并不是为投资者考虑,而是总体考虑中国经济与金融风险的结果。
反对救市者的理由是,目前深圳楼市并没有崩溃。市场有其发展周期,有高潮,就必然有低谷;现在的楼市低迷,只是由于部分原因处于低谷而已,这是正常的经济规律。从去年10月份到现在,深圳部分楼盘房价降了三成,开发商没有倒闭,银行金融风险也没有爆发,没有必要救市。
但真到爆发时,抢救就晚了,就会酿成美国式的房地产危机,而中国并没有像美国那样的危机转嫁能力。房地产牵涉到金融与地方财政两块。2005年,全国土地拍卖价款6000亿,2006年达到7670亿,2007年进一步达到1万亿。三年时间,房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看,2000年到2004年基本维持在23%左右,2005年达到27%,2006和2007年降低到25.3%和23.2%.按照最低23%计算,这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%,那它的成本要达到7万亿。付出2.3万亿土地款后,房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗?假设贷款比例为50%,他们的自有资金能达到2万亿以上吗?2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。
目前房地产价跌量减,对于房地产企业是个严峻考验,对于银行何尝不是。银行贷款中30%的房地产贷款,即使银行收回当房东,静候房地产再度升温,如何弥补时间成本与以房地产为抵押品的贷款面临的严重风险?对于地方政府而言,如果地价减少一半,地方政府以什么弥补公共财政的不足?中央政府是否允许地方政府发行债券?对于目前正在转型的中国经济而言,保持金融与公共财政的稳定至关重要。深圳楼市作为房地产市场的风向标,与其他城市有联动效应,一荣俱荣,一损俱损。
的确,房地产价格要理性回归,急涨急跌都对经济发展不利。在房地产整合期,政府应该给不同品质的房地产企业留出发展的空间,使优质企业可以脱颖而出,拉开房企整合的序幕,提高房地产的质量。这样才能于国于民有利。一味紧缩、一味下跌,说明经济激励政策彻底错误,结果是对经济不利,到时挽救所要付出的成本将更高。