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昨天闲的无聊看CCTV2的经济半小时,半夜重播的.主题是:深圳,断供涌现!不禁产生些许感想:
经历了2007年疯涨和过度投机的深圳房市面对"927"宏观调控政策最直接的后果就是降价,尤其是关外的房子大规模的降价,,从上万单价的毛胚房直线飞到了6k左右的精装修送全套家电,房价下降幅度超过40%,甚至逼近50%-60%,2007年接手入房市的几乎是血本无归,节目里采访的几个案例,一个是花13000一平方买的房子,贷款40万,现在市价30万都难出手,因为现在开发商已经将房价降到了6000多,还送精装修和全套家电,另外一个总价300多万买的房子,贷款200多万,目前市值210万,而且是有价无市.这其实意味着首付款和已经交付的月供是全丢了,甚至房子卖了还不够还银行的贷款,断供的行为也就不难理解了.
从节目采访的几个案例来看,作为购房者不是不清楚断供给自己带来的后果,因为这相当于宣布自己破产,对自己以后的个人信用,使用银行产品都带来直接的后果,而且他们也并非因为个人生活状况恶化而已经无力供月供了,实在是继续供一套房子还不如重新买一套房,也许他们也想到房价终究还是回慢慢涨回来的,但是他们实在无法忍受现阶段的房价倒挂之打击.而从采访的深圳地产业内知名分析人士半求提供的几个数据更惊人,深圳某银行个人信贷不良贷款呆帐率2008年为千分之五,而2007年这组数据为千分之2,同比增加了150%,根据他的分析,如果房价继续下降20%,有可能出现630个亿的个贷断供,而整个深圳一年的个贷额度不过为2000个亿.这意味着30%的坏帐率。尽管银行方面普遍不愿就此问题接受采访,但是相信银行方面现在也是寝食难安啊!
中国式的断供,和美国次贷危机有何区别?1、诱因不同
美国次贷危机是由于美国经济形式恶化,直接导致大部分购房者收入锐减而无力承担房供,而目前中国式断供则是由于开发商房价跳水过度,而直接导致购房者资产贬值迅速,继续交月供可能导致资产进一步贬值,不如壮士断臂。尽管中国和美国的房贷危机都存在着一个房价泡末,投机比重过高的问题,但是毕竟诱因还是有差异,外部环境也不一样,那么造成的后果自然也会有差异。
2、爆发的范围不同
目前美国次贷危机是全国爆发,状况是进一步恶化,而中国目前尚且只是在深圳等少数几个房价虚高的城市出现,至于后一步可能出现的状况尚需根据房价行走空间和政策来判断,不排除局部地区出现一定规模现象,但是象美国那样全国大范围爆发可能性不大!
购房者断供,到底谁最受伤呢?购房者断供,涉及到自身、开发商、银行三方面利益:
购房人:如果出现断供,对于购房者本人来说可谓陪了夫人有折兵,首先已经交给银行的首付和月供是肯定没了,然后所购买的房子也没了,同时,作为个人信用系统里也加上了厚厚的一笔违约记录,从此要享受银行产品几乎不可能了。而且,随着个人信用系统的使用范围扩展的话,个人所承担的责任将远远超过自己所能承受的范围,比宣布自己破产还严重。
开发商:如果是未办好产权证的房屋如果出现断供,那么作为承担连带担保责任的开发商则需要承担连带责任,代为交纳月供或者还清全部购房贷款,那么作为开发商而言,损失肯定存在,如果是新开发的项目,成本尚未回收的话,投资风险就非常之大,损失会比较惨重,而一旦开发商破产的话,整个投资就相当于打了水漂。如果是已经开发较久,成本已经回收的项目,相对风险则小。
银行:如果是期房,银行个贷方面几乎没有损失,毕竟有开发商作为连带担保,当然,也许这个时候开发商本身资金连就非常紧张,但是作为银行而言,除了开发商在办理个贷时提供的贷款额的5%-10%的保证金外,尚有未售房屋等固定资产客供银行处置,个贷方面银行损失并不会很大,但是由此会将原本就资金紧张的开发商推向绝处,甚至导致开发商破产,那么银行方面可能会存在着向开发商提供的开发贷款无法回笼的问题,这笔损失同样惨重。而对于已经办好产权证的房屋,承担担保的是房产证,银行只能通过拍卖房屋追偿,而房屋已经贬值,甚至是不足以支付贷款额,那么对于银行而言,依然存在着损失。
当房价继续下降而直接导致断供出现的时候,宏观调控政策是否会因此而改变,或者说是否需要为此而改变呢?众说纷纭,有认为应该继续调整,利于行业洗牌,有说会影响整个宏观经济,调整应该松绑,但是不管是否继续调整,对于整个房地产行业来说,重新洗牌已是无法避免,前五年积累的问题在一夜之间爆发,对于整个行业能否承受,目前尚不得而知。只是,为此买单的不仅是开发商,购房者和银行同样是殉葬品,尤其作为个人投资者的购房者,输的可能是全部身家!
我曾经说过,2008年是最佳买房年,因为不少房源价格已经逼近价值,市场经济条件下价格受供求关系影响而非受价值影响,而一旦出现股市的一味做空杀跌的话,价值投资成为空谈的时候,那么整个房地产行业也就面临着崩溃,这种崩溃恐怕所引发的就不仅是断供这么简单了!