|
||||
天津房价是真降还是假摔,天津房价到底降了多少,到底有多少项目在使用降价?
“降价”已经成为目前中国楼市的热点话题,但是在开发商、专家的口水战中,购房者最关心的确实房价到底降了多少?降到什么程度什么时间?
客观来看,虽然全国楼市整体低迷,但各个城市表现出的情况各有不同。深圳房价跌幅最大,整体达到3成以上,北京部分楼盘大幅跳水,但整体变化不大,调整最大的是燕郊区域某楼盘出现了7.5折、3500元/平方米的豪爽价,而后该区域楼价集体跳水的现象。
对于天津楼市来说, 2008年上半年,天津全市的新建商品房住宅市场,持续出现“量跌价升”的情况,同比去年全市成交量下降3成左右,而房价并未出现百姓盼望的大跌局面,甚至一直在微涨,但是同时众多楼盘打折促销的声音不绝于耳,到底天津楼市降价的真相如何呢?
天津房价6月较1月每平米仅涨90元据天津市房管局与戴德梁行的调查数据表明,2008年上半年天津全市商品住宅成交均价呈现环比小幅微调态势,成交价“涨跌”互现,价格并未出现集体性明显松动,其中市内六区商品住宅成交均价环比则呈现不断上升的态势。但从表中,我们可以看出,6月全市住宅成交均价为7086元/平方米,基本回落到08年1月水平,每平方米涨幅仅为90元。但是市内六区的商品住宅成交均价几乎是逐月微涨,丝毫看不出降价的迹象,因此,可以断定天津的房价涨幅目前基本处于停滞状态。(数据来源:天津市房管局/DTZ戴德梁行)
超5成开发商降价自救,降价幅度大小不一天津的楼市成交呈现整体低迷的态势,虽然整体成交均价没有下调,但是记者在调查中发现,由于大部分开发商资金状况比较紧张,为了保证现金流,多数开发商开始了不同方式的促销,但是促销力度有大有小,差别很大,最大优惠达40万,最大优惠点位达17个点,但是大部分楼盘非常谨慎,慎言降价,促销力度也不大,也就是几个点位。据了解,河东卫国道某楼盘,7月上半月仅售出两套房,而在推出总房款9折优惠之后,即有近10套房源成交;梅江区域某高层项目于近日推出了特惠房活动,针对某两种户型,无论付全款还是贷款,都可以享受买房优惠8万块,并优惠4个点的活动。记者粗略算了下,按照此优惠方式,此两种户型的均价大概在10050-10080元/平方米左右,比6月份其均价大概便宜了2000元/平方米左右;而南开某精装楼盘,其开盘时就曾做过买房送40万大礼活动,据悉,7月26日该楼盘还将大打折扣,每平方米也将便宜千元左右。
究竟天津有多少开发商在选择暗降呢?万顺房地产公司营销总监张霞透露,天津基本有5成开发商已按捺不住开始进行变相降价,挺着不降的已成少数,这是因为开发商的在资金上确实很难。某商住楼项目,因成交量导致资金“断粮”,目前已停工。而有些上市公司,为了追求漂亮的半年报,也只能做降价选择。此外,过去楼市中的特惠房、特价房,多为户型不好的进行促销,目前的淡市中好户型也占了很大比例,其实这就是变相的降价房。
降价成救市主要手段,不会出现大跌局面地产业内资深分析师千里走无极认为,天津楼市中明降暗降等优惠促销的确成了主流趋势,而且因为天津楼盘的产品力普遍不行,降价差不多是救市的唯一手段。
至于开发商通过降价来拉动成交已经成为共识,但是如此下去天津是否会出现如深圳等南方城市成交价格大幅度下跌的情况呢?万顺房地产营销总监张霞分析,天津楼市不会大跌的局面,因为天津楼价没有深圳楼市那么大的价格泡沫,而且目前的地价、建安成本都在增加。
某业内人士表示,深圳与天津两个城市的情况不同,深圳的楼市中香港等外来人口对房价的“推高”作用很大,而天津目前还处在由拆迁需求逐步过度到改善需求的自住型市场,外来人口对房价的推动作用很小,因此天津楼市中泡沫成分不大,降价的空间也就很小。
也有专家分析,经过几年的房价上涨,购房者对高房价已经有了基本认知,虽然大部分人渴望房价下降,但是想房价回到几年前的水平,估计连购房者都会觉得不可能。因此房价降到一定程度,就会刺激拉动成交量,从而对房价形成有效的支撑。
改变楼市观望年内无望,回暖或在明年年中近日,中国建设银行高级研究分析师李钢表示,目前房地产特别是住宅市场的繁荣已经持续10年,随着房价收入比、房屋租售比不断扩大以及投机性购房比率的持续攀升,房地产业内在的调整压力不断上升,目前京沪穗深城市楼市正在发生深刻变化,四大城市交易量萎缩趋势明显,中心城市房地产景气度降低并已经呈现出逐步向内陆二三线城市扩散的趋势。李钢预计,08年下半年至09年中期,中国房地产将步入调整期。
为此,记者也走访了天津地产界的相关专家,据透露,截至07年末,天津城镇居民人均存款储蓄余额仅为2.8万元,按照五口之家计算,其储蓄额亦远远不足以提供商品房首付,如此状况下,主动观望与被动观望的态势,在所难免。合富辉煌预测,2008下半年天津新建商品房成交价格与成交量均不会有太大突破,08年楼市的观望格局将无法改写。