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在318宗投资项目中,254宗(80%)为土地交易,馀下64宗(20%)为整幢建成物业买卖。与2007年同期比较,土地交易宗数由148宗上升71.6%至254宗,而整幢建成物业交易的增长则更为明显,高达106.5%(由31宗升至64宗),反映整幢建成物业投资占整体房地产投资的份额,在今年有所增加。
陶先生称,投资土地和整幢建成物业的份额变化,反映了过去一年宏观调控措施对投资者,特别是境外资金投资者的影响。基於政策令银根缩紧,地主及开发商在借贷方面较前遇上更大阻力,这或导致他们需要更快出售手上的物业以增加现金流,卖方议价幅度扩大,具有实力丶银根充裕的买家则能把握这个机会,其议价能力相对增强,整幢建成物业的交易因而得到促进。
陶先生续称:“回看2007年上半年的整幢建成物业交易,境外资金参与的宗数占了71%,但今年同期64宗整幢建成物业交易中,境外资金的比率降至只占22%(14宗),反映出宏观调控令境外资金於中国市场进行交易时遇上更大的困难,因为交易的手续变得更繁复,审批时间亦较长;相对地,境内资金较少受到这类限制,在购买方面亦较容易。因此,今年上半年整幢建成物业的交易宗数以境内资金明显占多,占78%(50宗)。”土地买卖方面,今年仍以国内开发商及投资者为主,其成交数目自2007年上半年的131宗增至今年同期的250宗,按年上升90.8%;境外资金的成交宗数则大幅减少,自去年首6个月的17宗下跌至今年的4宗,按年下跌76.5%,反映出外资在参与土地投资买卖方面遇上更大阻力。
DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧
从境内资金的比重,可以看出投资者在项目选择方面的喜好。在总数318宗交易之中,占最多的是混合式项目(包括酒店)交易,共有134宗,占总数的42%,而2007年同期该类交易则有126宗,按年增幅为6.3%。不过,陶先生指出本年首6个月住宅类买卖的交易增幅反而更为突出,在318宗交易之中,整幢建成物业及土地买卖中的住宅类交易共有106宗,但在去年同期该类交易仅有16宗,按年增幅高达562.5%,可见在境内资金参与度较高的投资市场,住宅类房地产投资较切合主要投资者的需要。另一方面,写字楼及零售类房地产发展项目亦受到投资者青睐,两类物业在本年首6个月分别录得25宗及35宗买卖(包括整幢建成物业及土地买卖),按年升幅分别是47.1%及218.2%。
从地区的活跃度来看,一线城市如上海及北京仍然是主要的房地产投资市场。以成交宗数计,上海市场在2008年上半年尚算活跃,土地买卖自去年上半年的10宗升至今年同期的31宗,升幅达210%;但整幢建成物业买卖的表现稍逊於去年同期,自去年上半年的17宗跌至今年同期的8宗(跌52.9%);北京的整幢建成物业买卖宗数与去年同期相若,而且全属写字楼买卖;土地买卖则有所增加,自去年上半年的21宗升至今年上半年的39宗(升85.7%)。陶先生说:“上海是中国内地的金融中心,北京的金融中心地位亦正在提升,两地无疑是最受投资者关注的城市,特别是在整幢建成物业买卖方面,因为在这些发展成熟的大城市,较容易觅得优质的落成项目,故受到境外资金所关注。”陶先生称,本年北京丶上海丶广州丶深圳四大城市的整幢建成物业及土地买卖中,以上海及北京的成绩较佳,两地在今年上半年的交易总数占内地整体的比率为26.7%,在房地产投资市场仍属主导;但与去年同期的31%比较,上海和北京的交易比率少了,反映出越来越多的投资者放眼於一些二线甚至三线城市,这些城市在今年上半年的整幢建成物业或土地买卖较去年同期增多,成绩令人注目,它们包括成都丶西安丶武汉丶渖阳,还有天津。
今年以来,虽然受到中央政府整体宏观调控及相关政策的影响,但是天津房地产投资市场仍然呈现出稳步增长的良好态势,尤其是受到滨海新区、中新生态城等利好消息的促进,上半年来吸引内外资持续关注天津。
DTZ戴德梁行华北区投资部主管叶建成先生指出:“根据我们的统计,2008年首6个月,天津房地产投资包括土地及整幢建成物业的大额交易共有43宗,去年同期则有16宗,按年升幅为168.8%;涉及金额亦从去年上半年的6.32亿美元增至今年同期的32.48亿美元,按年增幅超过413%。这些数字显示了天津房地產投资市场在过去一年间活动量大增,市况活跃。”
DTZ戴德梁行董事、华北区投资部主管叶建成
在今年上半年的43宗大额交易中,土地交易占了39宗,而去年的16宗交易也全属土地交易(按年升143.8%);整幢建成物业交易更从去年上半年的0宗增至今年同期的4宗。叶先生说:“去年的16宗土地交易全属於混合式项目开发,而今年的土地交易已延伸至住宅丶零售及工业类项目,可见在投资者眼中,天津物业市场发展正面,也变得多元化。”
土地市场受到追捧,亦反映出投资者在二丶三线城市投资策略上的调整。叶先生指相对于 北京、上海等一线城市,天津目前符合买家要求的现有物业较少,所以投资者选择进入土地市场来直接或间接的参与开发。这也说明投资者对天津房地产市场的中长期走势还是比较看好。
叶先生续称,投资混合式项目土地(综合性商用土地)的比例呈上升态势,在39宗土地交易中占18宗(46%),按年增幅达12.5%。今年以来的住宅市场观望态势明显,但本年首6个月天津市场写字楼、商业及酒店的需求和租金均有稳定的增长,故投资者仍有充足的信心。
尽管受到国家严格控制外资政策的影响,但境外的投资者仍然希望能够到天津“掘金”。叶先生说:“例如中新生态城的开发,就吸引了大批新加坡开发商关注天津。同时,境外的机构投资者与当地或国内大型开发商合作,既能降低他们的投资风险,开发商也拓宽了融资渠道,创出了一个双赢的结果。”