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2.3.3.房地产投资增速预计也将放缓
截至2008年5月,房地产投资仍然保持较高增速,与商品房销售产生了明显背离。
07年10月份之前,房地产投资增速呈现持续走高态势,而08年上半年则基本保持稳定(图7)。
住宅投资在08年3月冲高后,4、5月开始回落(图8)。
但房地产和住宅投资增速仍然在30%以上。主要原因可能在于受去年房地产市场景气影响,08年上半年全国房地产、住宅投资增速惯性短期内还难以扭转。
预计08年下半年增速会逐渐放缓。
2.4.市场调整差异化明显
1、大城市调整幅度大于中小城市。
北京、上海、深圳、广州、南京、武汉等主要一二线城市的成交量都经历了较大幅度的调整,而中小城市的调整明显要小的多。
根据1-5月份数据,占全国商品房销售面积的比例高达23%的11个主要城市(表4)
的房地产商品房销售面积同比下降22%,而其它所有城市1-5月的房地产销售面积同比仅下降2%。
我们估计这主要是因为大部分一、二线城市中的投资性购房远远大于中小城市,而本次宏观调控和紧缩性的政策对象投资性的购房需求抑制较为显著。
2、品牌、龙头企业的商品房销售明显强于一般房地产开发企业。
万科、保利等品牌旗下产品的销售速度明显快于普通房地产企业开发的楼盘。
3、地段差的房子调整幅度大于地段好的。
地段,地段,还是地段。这句话一直以来都被房地产业界奉为“金科玉律”。在房地产市场进入调整的时候,地理位置优越、配套成熟的房子销售明显好过地段偏远的住房。在大城市中,城市边缘区域的房价下跌幅度要远高于中心城区。
3.重点公司中期业绩前瞻
3.1. 08中期业绩预增公司前瞻
总体看来,房地产上市公司业绩未来会有所分化,万科、保利等品牌或龙头企业业绩继续保持增长态势,今年的业绩仍会接近预期。
保利地产
公司2008年7月9日发布了公告,预计上半年净利润将同比增长220-270%。保利地产上半年累计实现销售面积131.4万平米,同比增长39%;实现销售金额107亿元,同比增长35%。从公司全年240亿元的销售金额目标来看,上半年完成了大约45%。
这个比例显然要高于同行,相比于其它大部分公司,保利地产的资金相对充足,43亿元的公司债也已于近日成功发行。
公司计划继续贯彻其"快周转"的思路,尽量保证开竣工面积按计划进行,并继续增加土地储备,充分发挥保利地产的成本领先优势并保持一贯的快速周转开发策略。
万科A
万科上半年累计实现房屋销售面积265.8万平米,同比增长15%;实现销售金额241.3亿元,同比增长38.1%。另外公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.1亿元,加上上半年的销售金额,总计实现待结算收入479.4亿元。
上实发展
公司08年1-6月累计净利润与上年同期相比预计增长500%以上。主要是因为08年一季度公司完成了定向增发,房产销售结转大幅增加。
陆家嘴
陆家嘴发布了预增公告,预计08年中期业绩同比至少上升50%。公司业绩大幅提升的原因主要是因为去年底作价入股的Z3-2地块已满足销售实现条件。公告显示,去年底作价入股的上海中心大厦建设发展有限公司Z3-2地块,已办妥了交地的所有手续,根据会计准则规定,现已满足会计准则规定的销售实现条件,公司将在近期据此结转并确认收入。
张江高科
张江高科也发布了预增公告,预计08年中期业绩同比至少上升50%。上半年公司主营业务发展势头良好,房地产租售收入同比有较大增长。
荣盛发展
荣盛发展预计上半年业绩比上年同期增长300%-350%。上半年利润大约为2.1亿,折合每股0.26元。公司项目主要位于二、三线城市,虽然也受到房地产市场调整的波及,但房价基本保持稳定,成交量下降并不严重,预计全年业绩仍将大幅增长。滨江集团滨江集团预计上半年结算净利润3.12~3.38亿元,合每股盈利0.6~0.65元。主要是因为金色海岸项目部分交付使用。而滨江万家花城在今年3月推出以后也获得了非常理想的销售。
3.2.业绩预减公司
前瞻金融街、中粮地产等公司公布了预减公告,导致预减的原因也各不相同,但考虑到房地产企业结算的特殊性,并不能就此判断公司业绩今年全年也会大幅下降。
金融街
金融街公司预告2008年上半年实现净利润与上年同期相比下降50%-90%。由于公司销售的产品属于单宗大额产品,因此公司存在季度之间收入与利润的不均衡性。上年同期,公司确认金融街F1写字楼销售收入19.60亿元,集中实现了利润。2008年上半年,公司房产开发类业务签署的一系列销售协议,由于尚未达到收入确认条件,导致实现净利润较去年同期大幅下降。我们预计公司上半年已销售的金融街F3项目年内竣工交付使用。
中粮地产
预计年初至下一报告期期末累计净利润与上年同期相比减少50%~100%,主要原因是2007年上半年出售深圳新安湖实业有限公司收益权获得税前投资收益2.85亿元,而今年同期无此项收入所致。而公司的主营业务收入是增长的,一季报的主营业务收入就已经达到2.2亿元,高于07年中报时的主营业务收入1.58亿。