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2008年是楼市的理性回归年,天津房地产市场也由膨胀的高潮期演变为现今的“低谷期”,人们浓厚的观望情绪犹如一副“麻醉剂”,令开发商和购房者之间的关系变得更加神秘和微妙。
在悲观情绪笼罩下,从3月至5月间,天津楼市仍先后推出了20个新盘,而在实际销售中,多数楼盘都沉溺于低迷的市场漩涡里不能自拔,仅几个楼盘出现逆势旺销的局面。什么原因让新盘如此大相径庭?未来,楼市又该如何?
资金链吃紧 2008开发商举步维艰往年的4、5月份,应是房地产销售旺季,而今年则是个例外。据中原地产统计,2008年1至5月份,天津共成交商品房约250多万平方米,只占去年同期销售量的六、七成,成交量较低。
其中,5月份商品住宅成交量51万平方米,同比去年减少38%。虽然成交价格保持小幅上扬,但涨幅远低于去年。观望的气氛在一定程度上影响了楼市的成交和价格。(见下图)
从市场上看,观望情绪的形成主要有两个方面的原因:首先,天津商品房价格已经连续4年涨幅超过20%,这对百姓的承受力是个不小的考验,越来越多的购房者期待房价能够在新的一年中有所下降。其次,近两年本市土地供应充足,开发商竞相囤积土地用于建设房地产项目,这就意味着未来两至三年内将有大批新建商品房上市,到那时,商品房的供应量足以满足市民对住房的刚性需求,房价可能会由于供应量充足而发生相应变化。
基于上述原因,不由得让记者联想到疯狂的2007年。去年底,就在一系列宏观调控未见其显现之时,王石的“拐点论”和潘石屹的“百日巨变”突然将楼市推进了一个死胡同,令市场顿时“窒息”。中新集团天津公司副总经理张晶认为,2008年上半年楼市的低迷,其导火索还是万科的调价,作为房地产龙头企业,万科的降价对这个市场造成很大的冲击,使疯狂的市场迅速恢复理性,于是人们止步了,并开始观望市场,最终形成了供需相持的状态。
龙头企业的带头降价充分说明政府的调控效果已经显现,不论这是对去年疯狂涨价的补偿,还是对同行的排挤,不得不承认的是,万科的降价让更多同行跟着“降价”,似乎不降就没法在市场生存。于是,市场上纷纷出现了“降价”的楼盘,而且形式、幅度不尽相同。
天津富铭置业有限公司总经理杨建华表示,用“降价”达到销售目的,只是对首先降价的楼盘有效果,而当其他楼盘都“降价”时,就会扰乱市场,从而使观望情绪更加凸显。
虽然“降价”的负面影响开发商们众所周知,但他们仍旧沉迷于降价的“乐趣”中,因为他们曾让市场近乎疯狂,在疯狂的支配下,又投入了太多的“感情”。
2008年,是房地产企业最难过的一年,因为货币从紧政策,会使房地产开发企业在贷款方面产生非常大的困难。
开发企业永远缺少资金,但在2008年可能最为严重,因为很多大型企业曾在2006、2007年疯狂拿地,因此,2008年是企业资金链最短缺的一年,同时又受到国家宏观调控、从紧货币政策的影响,这都将是很致命的打击;而从金融方面看,提高首付、第二套房贷的从紧,包括去年房贷政策新追加的条款的出现,从营销的层面又把房地产商融资的渠道堵住了。
两方面的原因让整个房地产企业即将面临资金链的紧绷,因此,2007年市场的表现,就是各个房地产企业在拼命加速销售。其中,一些龙头企业和带头大哥资金压力非常紧张,从而在整体市场观望的情况下,他们制定企业目标,期望快速回款,甚至不惜大力的促销、降价,尤其在南方很多企业,价格跌幅都超过了30%。