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房价涨还是跌,买还是不买?这是困扰所有购房者的一个问题。的确,今年以来,中原楼市量跌价涨的走势,让购房者摸不着头脑。
购房者的担忧怎么解决?位于新郑龙湖的一家开发商,推出了先让利、再保本回购的措施,在业界掀起轩然大波。开发商称,这是降低购房风险,提升市场信心的营销手段。
业内人士称,对住宅而言,这种“白住三年,还能赚钱”的营销手段在中原楼市算是“开天辟地”的创新,在一定程度上会有效刺激市场。但广大购房者更关心的是,这种保本回购的“馅饼”到底香不香?
营销出招买套房白住三年还赚钱
买还是不买?对郑州市民陈先生来说,这是一个困扰自己很久的问题。去年底,面对高企的房价,陈先生咬咬牙,准备当“房奴”,但王石的“拐点论”,让他捂紧了钱包。
但更令陈先生困惑的是,深圳、北京等大城市的楼市“拐点”,在郑州却看不到,虽然市场冷,郑州的房价却在缓慢攀升。
由郑州物价局发布的数据显示,今年前六个月,商品住宅实际销售24981套,比去年同期少卖了10055套,同比减少28.7%。但是商品住宅实际销售均价为每平方米3963元,比去年同期上涨19.76%,每平方米涨了654元。
等到啥时候买房能少花钱,陈先生天天看报纸,却得不到一个确切的答案。7月21日,一个在商都网上刊登的广告,让陈先生顿时有了买房的冲动。
这条广告的大致内容是,“买房好时机,稳健投资有利可图。购房满三年,保本回购再赚18%,买房又赚利息,轻松赚钱就是这么简单。”陈先生打过咨询电话后得知,在这里买房子,如果三年后房价跌了,你觉得吃亏,开发商以118%的价格回购,以一套价值20万元的房子为例,三年后不想要了,开发商回购,业主还可得到2.36万元的利息。
陈先生算了一下,这相当于买套房,白住三年,还能赚钱。
开发商“保本回购”为增强市场信心
保本回购信息的发布者,居易国际龙泊圣地项目策划部经理楚广军称,三年保本回购是营销手段,现在很多购房者担心买房后,价格会下降,那么开发商就给他个信心,把风险承担下来。
陈先生担心,虽然有合同约定,但万一开发商破产了,去找谁要钱?楚广军说,居易国际是一家知名公司,此次保本回购共推出600多套房子,每平方米价格从4000多元到9000多元不等,这些钱居易国际还赔得起。
楚广军强调,“保本回购”的房子,定价不高,是先打过折扣的,两项合计,开发商让利达10%。另外,业主装修房子的钱不能退。
楚广军承认,当前市场不太好,为回笼资金,所以推出“保本回购”的营销举措,同时,龙泊圣地项目还推出66套小户型特价房,每平方米均价在2000元以上,比原价格优惠700元。“三年保本回购”似乎真是号准了购房者的脉,楚广军说,7月20日这个信息在网站上挂了不到一天,就成交了两套。
得知“三年保本回购”的消息后,河南省房地产业商会秘书长赵进京评价说,这样做一是给消费者信心,二是刺激市场,值得其他开发商效仿。
赵进京说,由于银根紧缩,现在开发商缺钱,购房者观望情绪严重,需要“刺激”。
赵进京分析说,7月17日,郑州市统计局发布数据显示,从今年上半年郑州房地产开发资金来源看,银行贷款的增速同比下降10.9个百分点。为了弥补开发运作资金不足,地产企业不得不增加自有资金的投入。上半年房地产企业自有资金投入34.9亿元,增长36.8%。与此同时,房地产企业利用外资大幅增长,上半年利用外资9.8亿元,比去年同期增长8.9倍。然而,房地产市场有价无市的局面仍在继续。
在这样的背景下,房产商也开始积极应对疲软楼市,媒体报道,今年中原楼市流行“送大礼”。买房送汽车、送公积金、送双气集资费……“买就送”成了郑州很多楼盘促销的“常规武器”。
赵进京认为,三年“保本回购”举措和单纯的“送大礼”不同,它是营销手段的创新,对房地产行业有积极意义。
法学界人士“保本回购”法无禁止
陈先生的朋友提醒他,当前的银行存款利率是两个百分点多一点,而龙泊圣地项目“保本回购”,每年的利息可达6%,这是否有违相关金融法规?更让人担心的是,商铺中的包租回购行为带有非法融资的性质,“保本回购”是否也有融资嫌疑?
对于陈先生的疑问,河南经东律师事务所成永律师认为,保本回购作为一种营销手段不违法,如果开发商每年的回报率太高就违法了,因为银行贷款利率是8个百分点多一点,最高法院在1991年曾出台规定,民间个人借贷不得超过贷款利率的4倍,但单位向个人借贷没有法律规定,所以说龙泊圣地的“保本回购”行为法无禁止。
成永解释说,包租回购的宣传诸如“10年返租”、“投资回报率高达15%”等,已经违法。这些广告以借助大商家承租商场而发展的长期包租销售模式,简称为“虚拟产权式商铺”销售。“虚拟产权式商铺”这一销售模式在全国各地曾大行其道。
事实上,“虚拟产权式商铺”就是不少发展商资金回笼的工具,属于一种变相融资行为。而其真正的问题在于,10年包租期内会不会出问题,10年包租期满后业主怎么办?“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”,已经为市场埋下了隐患。以10年包租期来说,如果10年包租期内,由于开发商或大商家任何一家经营不善或倒闭,这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。
河南王牌企划公司董事长上官同君认为,开发商的算盘打得很精,银行对房地产项目的贷款审查非常严格,这是业内公开的秘密,而通过保本回购的运作,即使所有人士都退房,开发商也以合法形式得到了宝贵的资金,而且付出的融资成本非常低。
上官同君说,确切地说,保本回购是金融产品。他说,开发商可以直降10%让利,这是卖楼。但保本回购,这样做,带有资本运作的色彩。
陈先生觉得,保本回购这个馅饼是不是真的香甜可口,由于新郑龙湖离郑州太远,现在自己也不知道。“如果郑州市区的所有开发商能够积极响应,也推出保本回购,才能真正让购房者受益,这样大家‘吃’起来才算可口。”
在接受记者采访时,郑州市区的多家开发商认为,保本回购是种创新,至于能否让购房者动心,还需要观察,郑州市区和新郑情况不一样,好房子不愁卖,不能简单地模仿。
业主因为房子降价,向开发商索赔,这样的事例在深圳曾经发生过,龙泊圣地项目的保本回购和特价房会不会遭遇这样的境况?楚广军说,作为有实力的开发商,这一点已经考虑到了,推出的优惠价房源不会和已售房源发生冲突。