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不知不觉中,下半年的第一个月已经过去大半。从上半年郑州房地产市场数据来看,“量跌价升”的格局似乎预示着下半年的郑州楼市面临着重大调整。而放眼全国,广州、深圳、上海等一线城市房地产市场形势的急转直下,也让郑州市场有了“南风北吹”的担忧。下半年,郑州楼市走势究竟如何?低迷的市场下,政府会不会出手“救市”?在走访了权威市场研究机构、行业专家之后,这些问题的答案逐渐清晰起来。
悬疑一:楼市回调会不会“南风北吹”?
广州、上海、深圳等一线城市成交数量、成交价格纷纷大幅缩水,郑州会不会步这些城市的后尘,出现量价齐跌的局面呢?对此,发轫于深圳的同致行认为,这种情况不大可能出现。
同致行品牌研究部经理曹庆伟认为,影响房地产市场发展的主要因素有市场供求状况、城市化发展阶段、宏观经济形势及政策、消费者心理预期等,只有综合分析这些因素后,才能准确判断郑州房地产市场未来发展方向。
他告诉记者,虽说今年上半年,郑州楼市也出现了成交量下滑的情况,商品房成交面积304.42万平方米,与去年同期相比下降29.4%,减少约127万平方米,但与深圳、广州等一线城市相比,成交量下滑并不算严重。以深圳为例,上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米,同比减少54.38%。其中,住宅销售面积154.25万平方米,同比减少50.02%。郑州楼市成交量下滑并不严重,主要是因为投资型需求在郑州楼市所占比重较小,而自住型需求一直处于主导地位。
曹庆伟认为,在经历上半年的观望期后,一些自住型需求将可能在下半年释放出来,下半年郑州楼市住宅每月的成交量可能会维持在50万~70万平方米的水平。
河南王牌企划董事长上官同君认为,量跌价升的格局下半年还将延续。参照上半年郑州楼市的成交量,整个2008年郑州楼市总销量预计600万平方米,冲刺700万平方米。相比2007年全市成交950万平方米的总量,总销量萎缩估计超过1/3。但是像南方一线城市那样深的回调估计不大可能出现。因为郑州楼市以自住型需求为主,泡沫成分相对较少。
悬疑二:楼市“拐点”何时降临?销量下降,市场深度疲软已是不争的事实。但这是否意味着郑州楼市“拐点”的到来?
针对上半年出现的成交量下滑的情况,同致行认为,这只不过是楼市回归理性的一种表现,并不是市场出现真正的“拐点”,郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到。
曹庆伟表示,基于2006年、2007年郑州楼市行情判断,郑州房地产市场疑似出现“拐点”,但2006年、2007年郑州房地产市场本身是不正常的,2008年的楼市只不过是回归理性的一种表现。
曹庆伟同时也指出,虽然郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到,但是部分开发商的“拐点”却已经提前降临,由于受融资渠道的限制,部分中小开发商为了维持资金流,只能对所开发楼盘采取降价、打折的策略。更为严重的情况,一批信誉差、实力小的开发商可能会被淘汰。这些开发商被迫退出市场或者被并购,也是郑州房地产市场逐渐发展成熟的必然选择。以前郑州房地产市场开发门槛过低,造成了行业竞争不规范,这已经是不争的事实。
对此,河南王牌企划董事长上官同君持同样观点。上官同君认为,下半年房地产公司“洗牌”将集中上演,“有钱找地,有地找钱”将空前活跃。他表示,郑州市注册的房地产企业有700多家,截至年中,700多家房地产企业中有项目运营的400多家,目前90%以上已经出现资金预警。有地没钱,现金流形势异常严峻,经营难以为继,房企艰难度日,粗略估计有30%的房企会转让项目、清算资产退出市场。
悬疑三:调控关口谁来救市?市场低迷,“救市”呼声开始传出,而关于“救市”的争论也逐渐白热化。谁来救开发商的市?专家的意见是,靠人不如靠自己,找市长不如找市场。
河南财经学院教授刘社表示,消费者认为房价过高,应该降价,开发商则认为未来长远看好,所以僵持在这儿。怎样才能打破这个僵局?第一就是降价。现在郑州市很多开发商已经在暗中降价,比如交5000元抵2万元,或者给买房者优惠。第二是求差异,对于以后正在设计的房子可以考虑求差异,提高产品的性价比。第三是从卖房变成租房。外国就是这样,国外的房地产市场主要是租赁市场。但当前开发商自救最快、最现实的手段就是降价。
河南王牌企划董事长上官同君认为,营销突围将成为下半年郑州楼市的主旋律。上官同君表示,开发商喊“救市”,实际上“救市”只能靠自己。资金链吃紧,开发商的传统惯性思维就是融资,第一盯紧银行,第二盯紧民间资金拆借,而往往忽略了自身房企营销造血。现在,不少开发商手上还拥有大量的存量房,如果尽快变现,就可以解燃眉之急。他指出,当前市场下,房企的唯一出路,就是自救,依靠营销突围,加强自身造血功能,不找市长找市场。
悬疑四:持币观望何时是尽头?从现有情况看,郑州楼市人们的购房意愿已经降至“冰点”。那么,下半年郑州楼市还会有人买房吗?面对普通购房者的观望,人们见仁见智。
同致行认为,郑州楼市前景依然值得看好。根据郑州市2008~2020年总体规划,到2012年郑州市中心城(查看地图)区人口将达到440万,约需新增2880万平方米的住房面积,住房需求空间巨大。从投资角度来说,当前楼市投资需求依然存在,支撑郑州房地产不断向好。
上官同君表示,目前持币待购和持房待售的僵局,是典型的“一半是海水,一半是火焰”。随着北京奥运会成功举办,国庆节前后郑州楼市会逐渐“冰消雪融”,预计年底持币待购的僵局终将被打破。随着时间的推移,房企会愈加冷静学万科,因为活下来才是第一选择;老百姓也会逐步明白,真正实现安居乐业需要改变置业观念。
但学院派却显然没有这么乐观。刘社认为,冰冻三尺,非一日之寒。楼市僵局的破解需要假以时日。未来两三年,郑州开发商的日子都不会好过。首先是受宏观经济形势和全国房地产市场大背景的影响。其次,“房贷新政”余威尚在,把很多投资者都吓退了,或者是犹豫了。大概三年内,郑州开发商的日子会稍微有点难过,但是从五年、十年长期来看,这个行业的前景是非常看好的。
悬疑五:土地能否流拍?楼市销售低迷,也在一定程度上影响了开发商的拿地热情。从全国范围来看,土地流拍现象此起彼伏。那么这种情况会不会在郑州发生,下半年郑州土地市场情况会怎样呢?
刘社预测,下半年开发商不会再疯狂拿地,很多土地可能起拍价就能拿到,流拍情况也可能会出现。
合富辉煌提供的数据显示,上半年郑州市老城区商住土地成交计2574亩,而根据郑州市2008年住房建设用地供应计划,共计4470亩土地供应量,预计2008年下半年还将有1896亩住宅用地推向市场。而根据郑州市土地储备中心计划,2008年下半年将推出一批土地,共19块,用途包括住宅用地以及工业、商业用地。毛地面积超过2900亩,净地面积在2000亩以上。如果这些土地真正按时入市,郑州土地供应紧张的状况,有望得到缓解。
刘社表示,下半年土地放量的消息,会给老百姓一个降价的心理预期。因为市场供应增加,对于缓解房价上涨有一定的积极作用。
或者说往后这几年全部的东西是不是能涨啊?
就说以后的能不能涨拉告诉我你的看法
我先在不知道我想 不能怎么太能涨了因为楼有都是不知道你的看法是什么?
告诉我时情市场的房价是不是还能涨啊