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这里先讲一个灰色故事:有个男的,比如叫徐沙吧,做个不大不小的企业,挺有钱,人长得不错。很多人怀疑他在外面有情人,但他老婆一直把家庭和企业的财政大权牢牢控制在手里,心里很坦然。他们有个独子,老婆爱得不得了,心思全在他身上。突然在徐沙近四十岁的时候得了绝症。临终前,对老婆说:对不起你,我外面有个情人,还生了个孩子,但他们一直过得很穷,希望你能给他们一点遗产。老婆说:我不掐死你,但这个要求想都不要想。徐沙说:其实我们早就认识了,那个孩子和儿子几乎一样大。在儿子出生的时候,就把他们调换了,所以你现在养的孩子,其实是我和她的儿子。希望你给我们的儿子一点遗产吧。
这个徐沙实在是太绝了,欺骗了老婆半辈子,而且让他老婆一点办法也没有,养的孩子是别人的,却有感情,当然舍不得从此不管。亲生儿子却跟别人生活了十几年,又怎么能不给遗产?可以说徐的老婆养别人的儿子,是人生的大悲剧,而且不可挽回。
同样,房产投资也是人生的悲剧,希望本文能让很多人,在悲剧发生之前,或无法挽回之前,提前几十年知道自己的处境。
最近十年,中国的房地产价格持续大幅地上涨,上涨四五倍并不稀奇,显然从长期来看,房价一定是上涨的。这个长期,各国或地区的具体情况不同,时间的长短也不同。一般国家,可能只要20年,即一个时期的房价,一定比20年前高。但日本就不同,日本现在价格还没有涨到18年前的最高位,而且差得很多,那也许要12年,即30年之后,才能涨过原来的最高位。
但要搞清楚一点,到底房子的什么在增值?是房子的钢材或是水泥等建材?当然不是,也许钢材拆下来后可以卖个高价,但显然破坏了房子,而且大多建材,比如水泥等,拆下来以后就是垃圾。房子的建材等是不断拆旧的,不断贬值的。房子建筑本身就是不断贬值的,还要付出维护的费用,比如物业管理费。
很显然,房子增值,是土地的价值在增值。土地是不可再生的,一个地方的经济发展了,企业主或是居民,愿意为土地支付更高的价格,就实现了土地的增值。但中国大陆除农村农民宅基地上的房子以外,土地全部是国家拥有所有权。居民或企业只有拥有一定期限内的使用权。根据国家法律,国有土地使用权出让的最长期限分别是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。这个日期是从房产商拿到土地之日起算,而不是房产证办好之日。比如房产商拿到地之后,囤积了3年,施工2年,囤积楼盘2年,实际的住房使用权期限只有63年。如果土地使用权期限是50年,那就只剩53年了。我姑姑家在海门的房子,使用权期限就只有50年,而不是70年,他们的房子只有30多年就要到期了。
有些可爱的人,会说,中国有了《物权法》,不会把房子收回去的。那即使不收回房产,那也要重新缴纳土地使用费用,到时候的土地价格是现在的多少倍呢?土地价格每年涨10%。50年之后要涨116倍。
其实还根本不必考虑这个问题。中国的房子的设计寿命是多少年?据我所知是50年。那么届时房子已经是危房了,根本就不能住了。正好爆破之后,重新卖给开发商,业主重新从开发商手中买地。
有人会说,那业主自己在原来的土地上建房也是一样的。中国的大多房子是公寓,而不是别墅。一个地皮上有数十个业主,面积大小不一样,恐怕要把这些人团结起来,意见统一,要世界上最厉害的公关专家或谈判专家了。不要忘了孙中山说的:中国人是一盘散沙。如果有一个业主耍赖皮,不想付钱,是其他人帮他付,还是长期搁置这个事情?
而且业主们是没有资格这样做的。这是开发商的专有掠夺居民的权利,要不是为什么各地都严禁集资建房呢?集资建房喊了那么多年了,有搞成的吗?
所以有可能,几十年过后,房子不是危房,也已经破败不堪,不好居住。运气好的,还要继续为这个房子缴一笔土地费用。对于很多还幻想且这个房子养老的人,幻想把房子抵押给银行倒按揭的人,或幻想把房子作为巨大的财富留给子女的人,可能发现,一直抱有巨大期望的美梦,面临的是破灭,这不是人生一大悲剧吗?
大概是昨天,有个很有才的,注册名叫“秦始皇”的人的一个留言,给我较大的启发。其实世界上很多东西,很多想法,在产生之后,大家都觉得很简单,但第一个想到的人,就比较了不起。象投资领域中的ETF,权证等都是这样。我不知世界上是不是这位网友第一个想到权证与房产的相似之处。中国的房产,有点象权证的投机炒作。
权证往往是没有价值的,或者价格远超实际价值。举个例子,假如股票A的市场价是10元,权证B是6个月后以11元的价格购买一股A的权利。这样,这个权证的价值是-1元,可是它的市场价是1元。这个差价,2元,就是它的时间价值。为什么还有人花1元的价格买实际价值是-1元的权证呢?因为可能市场预期A在6个月之后,会涨到比如13元,这样到时候这个权证的实际价值是2元。如果买A,到期只能赚30%,而买B,可以赚100%。而且显然买1股A的钱,可以买到10份B权证。就是一种未来的美好预期,有人宁愿买暂时是一文不值的废纸,博一个暴利的预期。
很多现在买房的傻老百姓,还不如一些做权证的投机客,因为大多数权证炒作人,都是知道自己买的权证是一文不值的,随着到期日的来临,它的时间价值在不断减少,就是博得暴利的概率在不断减少。而很多买房人,并不知道房子价值不断贬值的事实。