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7月22日,本报获悉,今年下半年,上海将加快推进公交体制改革、旧区改造和住房保障、国际航运中心建设等各项重点工作。其中,备受市民关注的首批160万平方米经济适用房将在今年三季度全面开工。
就在4天前,7月18日,上海市房地局网站如约公布《上海市住房建设规划(2008~2012年)》(征求意见稿,以下简称《规划》),明确未来5年上海将竣工住房面积约1亿平方米,其中经济适用房、廉租住房等具有保障性质的住房共计3500万平方米,90平方米以下的住房总面积占新审批、新开工的住房总面积的70%以上。
然而,对于这个经济适用房空缺近6年的城市,上海的保障房计划能否真正撼动当前依然高企的房价?
难撼高房价?根据《规划》,今后5年上海将新建经济适用房约2000万平方米、共计30万套,建设规模约占同期新建住宅规模的20%,今年年内则将开工建设400万平方米。这也意味着,未来上海的住房供应大多为低价的小户型,这必然使得更多的购房群体加入观望的大军。
然而,佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,保障房的上市基本上不会冲击到上海商品房的总体价格,但区域房价会随着保障房布局和未来城市发展的趋势而改变。
他表示,虽然近期上海房价会经历一场较大规模的调整,但下跌空间有限。“因为国家经济良好发展的基本面并未发生改变,高端购买力依然在增强。”据统计,上海每年新增人口为30万~50万,则每年至少可带来10万套的住房需求;每年新婚家庭为8万~15万个之间,也需要约10万套的婚房需求;而市政建设和旧城改造产生的动迁量预计在世博会后降至200万~300万平方米,新增住宅需求为2万~3万套。
这也意味着,上海每年的新增住宅需求在20万套以上。而根据《规划》,未来5年上海新开工住宅面积9300万平方米,竣工1亿平方米,也即为每年20万套左右,供需相当。
“第三季度才开工160万平方米,最早要到明年年初才供应,目前还有240万平方米的经济适用房开工时间没有定论。此外,《规划》将廉租房和经济适用房供应量混在一起,仍然没有明确。”上海房地产独立分析人士顾海波对上海5年保障房规划颇为担忧。
薛建雄则认为,不论是短期还是长期,上海住宅供应都会处于相对偏紧的状态,经济增长也会带动购买力的增强,因此“房价出现大规模、长期下跌的可能性不大”。
经适房价格水涨船高根据《规划》,经济适用房和廉租房的建设项目用地,将优先在交通便利、基础设施和公建配套设施比较完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近。
今年第三季度开工建设的160万平方米经济适用房,主要分布于交通比较便捷、生活配套设施相对完善的杨浦江湾、松江泗泾、宝山顾村、南汇周浦、航头、闵行浦江、青浦华新等地,其基本套型面积也将控制在60平方米左右。
但是,这些选址的区域房价已经很高。如闵行浦江的一品漫城项目价格在1.4万元/平方米,杨浦新江湾城的橡树湾项目达到3万元/平方米。根据上海市相关规定,经济适用房按同地区商品房市场价格60%的定价规则,今后闵行浦江的经济适用房价格在8400元/平方米,杨浦的每平方米价格则超过万元。
“经济适用房也要实现梯级消费。在购买经济适用房的家庭当中,收入差距可能也会很大,那么经济条件相对较好的家庭,住在较好的地段,当然要出相对较高的价格。”薛建雄表示。
顾海波则表示,由于上海房价的基数较高,经济适用房价格可能也会水涨船高。如新江湾城的房价达到了3万元/平方米,周边楼盘也为2.5万元/平方米左右,如果按照经济适用房的价格标准也卖到1.8万元/平方米左右,这可能会造成无人问津的尴尬局面。他建议,上海市政府应当区别对待每个区域的房价,对于房价较高的区域,政府财政应给予适当补贴。