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受新房打折降价的影响,再加上二手房购买者的持续观望,二手房市场有点“顶不住了”。一些业主担心一手房价格继续下挫,进一步压低二手房价格,于是降价抛售。
二手房看新房“脸色”前周,宝山月浦新开楼盘嘉城国际花园以8800元/平方米低价入市,实际成交均价仅8729元/平方米。它的低价策略,直接导致保集绿岛家园虽然有9.5折的优惠却依然滞销。降价后,新盘与周边五年次新房价格相当。在莘庄上海康城、松江乐莫苑等一批促销新盘周围,与之减少价格差距的二手房陆续出现个别低价挂牌的房源。
号称中远两湾城“楼王”的几幢在售楼盘打出9折口号,对原本价差较大的二手房源形成一定冲击。据上海中远两湾城分行经理胡军介绍,二手房中,位置差、楼层低的房型单价仅在1.5万元左右,而面向梦清园、楼层好的物业单价能达到2.4万元。这次开盘的物业由于位置、房型等原因,导致个别资金实力差的温州客主动降价。新盘降价甚至还影响到附近泰欣嘉园和新湖明珠城小部分业主心态。
挂牌价频频“低头”部分高档板块二手房挂牌价格松动的幅度加大,基本保持在5%-10%之间,环比6月议价的空间幅度增加了2%-5%。在浦东陆家嘴板块,业主投资和自住比例为6:4。该板块挂牌价的议价空间从6月的4%上调至现在的6%。美联物业世茂分行营业经理李昌宏介绍,世茂滨江花园237平方米的3房,挂牌价870万元,业主一段时间以后把价格下调到850万元。该板块有议价空间的高档房占整体放盘量70%,板块成交均价从上月的3.6万元—4万元/平方米下降到3.5万元—3.8万元/平方米,下跌10%左右。
此类现象屡见不鲜。在联洋板快,业主大多为投资客,伴随周边新楼盘开发商打折促销活动,多套房源位置相对不好的业主被迫降价。挂牌价的议价空间幅度从6月的5%上调至现在的10%左右,有议价空间的房源占到整体放盘量的70%。板块成交均价从上月的2.6万元/平方米下降到2.5万元/平方米,降幅7%左右。
二手房行情相对独立中原地产专业人士分析,一手房曾一直充当二手房的价格标杆,一手房楼盘的每次提价,都成为周边二手房升值的机会。近期,部分区域一手房出现降价,让周边二手房价反而超过一手房价。一是楼市处于低迷时期,开发商铆足了劲促销,一手房降价幅度明显;二是许多二手房因朝向、楼层较好,交通便利,物业服务完善等良好条件,使二手房价格高高在上。
但是,如果一手房持续大范围促销,一两个月后,二手房降价现象也会蔓延。二手房分散在小业主手中,降价过程通常由个别转为部分,最后扩散,期间需要时间过渡。从相关数据来看,目前上海二手房成交量维持在三四百套/天,相比前两个月高峰时期的四五百套/天,回落速度较快。而今年开发商的普遍降价,也抢了部分二手房交易份额,导致二手房与一手房成交面积比例由今年1月的1.09∶1跌至6月的1∶1,7月估计更少。
二手房挂牌价格松动的迹象将越来越明显。比如6月基本保持在5%-10%之间,如今议价幅度环比增加2-5%。专业人士坦言,一手房普遍降价给二手房成交带来了压力,而且预计一手房价格还会在未来三四个月内继续盘整,二手房将被迫降价抛盘。