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1.购置物业的税费、律师费、保险费等。
2.交付前所交付的还款额。
3.物业管理费用和自己的管理费用。
4.装修、家具、房屋折旧费用。
5.首次出租的高折价。
6.客户违约率,客户流转率,给客户的免租期。
7.近期动态的租金行情,未来租金的动态变化。
8.出租所涉及的税费。
9.中介费。
10.贷款利息,首付款的资金成本。在利率方面,写字楼要高于住宅近1%的利率。
纪律3:把好硬件配套关
目前天津的写字楼市场上,由于有的写字楼开发较早,设计时有一些因素未考虑到,或者是由住宅楼变性成写字楼,这些写字楼普遍存在的问题有三个:车位不足,电梯等候时间长和空间软环境较差。在如今私车保有量迅速增加、时间日益珍贵、健康更为重要的时代,这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便,使写字楼的价值大打折扣。
硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务,既然是满足办公需求,因此要选那些网络、通讯设备配置较高的写字楼。电梯数量和速度上,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右为甲级标准。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一,为吸引租户作长远投资打算,选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上,并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置,如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。车位足不足很重要,但是对于纯写字楼来说,车位大多都不会太足,因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。层高上,吊顶净高一般2.5米以上为甲级标准,目前较多为2.7米。单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上,可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。作为写字楼,为使用者提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施是入住企业对该物业的信心基础。虽然是办公,可很多人还是很在意朝向、层高等问题,所以要尽可能的人性化与实用。