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2008年1—6月,成都主城区新增商品房139个楼盘,共738万余平方米的面积进入市场销售;但成交量仅316.88万平方米
商品房供应
新增供应738万余平方米
2008年1—6月,成都主城区共有139个项目取得215个预售许可证,新增供应面积738.94万平方米,与去年上半年的495万平方米相比,上涨了48.9%,与2007年下半年相比,环比下降两成。其中,成华区以203.06万平方米的新增供应位列第一,其次是锦江区和高新区,青羊区和金牛区是主城区中供给最少的区域(见图1)。
新增供应2.5环占一半今年上半年的新增商品房中,以二环至三环区域的供给为主,共有65个项目获得90个预售许可证,新增商品房供应面积302.29万平方米,占新增总供应的54.36%;三环外的新增商品房仍呈上升趋势,共有39个项目取得71个预售许可证,占新增总供应的45.64%。
户型平均面积74-88m2 上半年商品房新增供应整体小型化趋势明显,受90/70政策影响小的高新区大户型偏多,户均达122.29平方米;其它区域户均面积均在74—88平方米之间,符合90/70政策。 销售总销售316.88万平方米
供给放量,需求缩量,供销比达2.23,供过于求的矛盾加大。上半年,商品房市场销售面积316.88万平方米,同比下降了近三成,环比去年下半年,销售面积更是锐减了五成(见图2)。
5月成交量创历年最低今年4月底,成都春季房交会召开,不少开发商推出优惠特价房,销量有所回升,月销售量达74.29万平方米,基本达到去年年初水平;5月受地震的影响,主城区商品房销量创下近年以来单月最低水平;6月成都主城区商品房交易合计5116套,成交面积48.15万平方米,环比去年5月,交易套数下降了17%。市场对政府最新的优惠政策反响不大,市场回暖的迹象不明显。
5·12地震后,成都市政府迅速推出《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,鼓励和优惠政策力度很大,得到了业界普遍欢迎,但反应在震后市场交易中还不明显,尚待观察。
住宅均价5107元/平方米从“成都市住宅价格走势图”可以看出,成都楼市房价整体已经处于较高水平,目前实际成交价并没有跌下去,只是上升的趋势被遏制。5·12地震当月,成交住宅均价达到5516元/平方米,这也许是普通住房因地震交易较少的缘故;从前5个月来看,平均住房价格达5107元/平方米左右,相对于去年1—5月来看,均价上涨了37.8%;相对于去年8—12月,成交均价下降6.3%。
下半年商品房市场走势预测1、下半年成都房地产供求将逐步恢复,特别是全年的投资与供给仍将继续增长,但增幅将明显回落。
2、下半年供过于求的矛盾将得到缓解,开发商的政策和市场压力会有所减轻。
3、下半年销售量可能逐步恢复,房价也不会大跌,但2008年全年可能会价量双双回落,整个房地产市场要达到去年的水平难度很大。
4、开发商资金链仍然看紧,降价促销将成为下半年楼市主要看点。
5、成都市政府“扶持意见”有望推动下半年开发商和消费者联动,9—10月商品房市场有望迎来一波回暖。
土地164宗土地成交103余亿
根据成都市国土局网站公布的土地招拍挂公告(统计时间截止2008年6月30日),2008年1—6月成都市共推出土地196宗,总供给面积15604.41亩;同比2007年上半年供给宗数和规模分别上涨了17.7%和46.7%。
从成交情况来看,上半年共成交土地164宗,总成交面积13271.59亩,总成交金额103.89亿元;成交金额和均价同比下降64.91%和82.97%。
双流供应和成交量均最大从上半年土地供给的区域分布情况来看,成都市区土地供应仅占上半年土地市场供应总量的24%;双流区域以4283.99亩的面积位居区域土地供应之首。
在土地成交方面,双流再次以3983.48亩的成交数据排名第一,占总成交的30%,平均成交面积37.36亩/宗。从过去2—3年郊区土地成交来看,成都主城区土地供需逐渐减少,温江、龙泉和双流轮流放大,近郊区可能会逐步成为成都楼市新的供应主力。
商住用地减少22.2%上半年,商住用地供给总规模为6657.83亩,占总供给的43.37%,同比下降22.2%;商业用地供给2149.78亩,占总供给的18.37%,同比增加29.3%,且主要分布在双流、新都及高新区;工业用地供给6796.83亩,占总供给的38.26%,增加15倍以上,主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。
从成交地块性质看,住宅及商住混合用地明显减少,工业用地猛增,占总成交量的近四成;商业用地微增。
成交地块以工业为主上半年主城区共成交土地30宗,成交规模2948.82亩,总成交金额26.5亿。与2007年上半年相比,成交规模上涨了33.57%,但成交金额下降了77.8%。总体情况来看,上半年地块成交以工业为主,达2025亩;商住用地仅351亩;商业用地增长主要归结于金牛区天回镇宝严片区521亩商业地块。可见,成都市主城区一般商品房开发用地大幅减少,这意味着今后2—3年成都市主城区供求矛盾将加大。
信贷紧缩导致开发商资金短缺,加上市场观望情绪浓重,构成了土地流拍和以起拍价成交的主要原因。整体供给规模由于高新区的工业用地供给增加,同比2007年上半年增长了15.38%,但实际商业和住宅用地规模仅有1788.86亩,呈现出较大下降幅度;特别是住宅用地,且二环以内几乎无地可供,说明市中心房价将会继续坚挺。
成交均价78.28万元/亩上半年成都市土地市场成交土地平均规模为80.92亩/宗,总成交金额103.89亿元,平均价格为78.28万元/亩。与2007年上半年相比,2008年上半年成交土地宗数、面积都有大幅增长,增幅分别为57.69%、106%;土地成交金额和均价同比却下降64.91%和82.97%,这也许是大量低价的工业用地增加的缘故。
至于楼面地价,以主城区为例,今年上半年成交地块楼面地价集中在1800-3300元/m2,基本恢复到去年上半年的2000—4000元/m2。相较下半年地价的大幅上涨,楼面地价上升至3000—6000元/m2有了显著下降;相对于去年同比下降15%。地价的回归势必引导房地产市场销售价格的理性回归(见图7)。
今年上半年成交土地地价大幅下降,楼面地价也应声而落,地价下降说明今后1—2年内成都房价仍有下调空间,只是去年下半年抢地的开发商可能会面临较大风险。
下半年土地市场走势预测今年上半年成都主城区商住土地供给大量缩减,下半年会不会弥补增加供给呢?成都市国土局相关人士称“下半年的土地市场绝对不会释放上半年因为各种原因没有供应的量,而是奉行继续缩减的原则”。因此,我们有理由相信:下半年土地供给会按照原来的计划供应,成交量估计与上半年基本持平,但整体供给量可能相对于2007年会缩减。下半年土地供应预计会呈出如下特征:
1、总体供给与上半年基本持平,郊县供给会加速,工业用地将继续增加,商住用地继续萎缩。
2、地价快速上涨势头被遏制,回归理性。
3、开发商拿地趋于理性,寻求多元化融资渠道。