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8月10日,深圳国土局发布的研究报告显示,今年1~7月,住宅空置面积67.07万平方米,同比增加95.65%。7月销售面积25.73万平方米,为二季度以来的最低点。
种种因素表明,奥运会之后,深圳楼市会继续下跌,可能同股市一样,再回到原点。
下跌还在继续深圳楼市并没有因奥运会的召开而回暖。在奥运期间,借着奥运牌打折促售的楼盘却比比皆是,但收效甚微。
8月10日,深圳国土局发布的研究报告显示,7月成交价12387元/平方米比6月的11159元/平方米有所上升,但销售面积只有25.73万平方米,为二季度以来的最低点。
该报告起草人王锋告诉记者,7月成交价虽有所回升,但不能说明市场回暖。而奥运会使部分置业者延期购房,这会影响8月的成交量,对深圳楼市是雪上加霜。
业内人士普遍认为,银根紧缩只是一个导火索而已,造成此轮下跌的最主要因素是去年房价涨幅过快,违反市场本身的规律,完全超出了中产阶层的购买力。最为典型的有深圳宝安西乡片区部分楼盘最高时炒到比开盘价高出4-5倍,后海片区半岛城邦(查看地图)也上涨了两倍有余,但目前深圳楼盘平均下跌幅度只有30%多,罗湖和福田基本没降价,购房者观望心理越来越浓。
8月14日,深圳国土局数据显示,一手房存量52012套,可售面积563.6万平方米,仅仅6-7月份就新增了100万平方米,使楼市严重供过于求。有专家指出,假设从现在起政府不再审批新盘入市,已有的新房存量按照现有的销售速度,将至少一年半即到2010年才能消化完。
而开发商大喊“救市”也未果。8月1日,全国性商业银行和各地商业银行均接到窗口通知,全年信贷总额分别上调5%和10%,但中央明确表示新增贷款只能重点流进中小企业和农业,重点防止流入房地产行业。
深圳市易图资讯研究与发展部总监周学军认为,股市下跌造成股民财富大幅缩水,原来的潜在置业者因炒股亏损而放弃或延期购房。
此外,高居不下的物价水平使得深圳居民实际收入大幅缩水。从2004年到2007年3年时间,深圳人均可支配收入下降了2726元,降幅达9.8%。深圳出口贸易位居全国榜首,受人民币升值导致汇率差的影响,大批从事外贸出口业务、出口加工型企业的人工资水平更是直线下降。
“有不合理的大涨就可能有不合理的大跌。”一位龙头地产高管对记者说,深圳这轮房价下跌现在还看不到底。
触及开发商底线万科首席研究员谭华杰在8月7日举行的投资者交流会上说,宏观调控总体目标是控制物价上涨及维护经济体系稳定,房地产调控只是其中一小部分,万科也不会被动依赖政府救市。8月3日王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)(王石博客|王石新闻)在香港举行的中报发布会上也坦陈,“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算”。不过王石表示不会依靠降价赢得客户和市场,坚决不打价格战。
保利地产董秘岳勇坚也表示,保利也没打算降价,并且做好了过冬的准备,现在手头有七八十亿的现金,而且发展商还有盈利空间,不会出现问题。
在深圳楼市已跌去30%多后,开发商表示底线已到。但从数据来看,市场变得更为冷清,今年1~7月,深圳住宅空置面积同比增加95.65%。新建商品房住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%,二手住宅交易面积200.12万平方米,同比下降69%。
站在继续下降与止降折返的十字路口,开发商的态度似乎很明确,“不会再降价”,但房价降与不降似乎不是开发商能左右得了的。国世平认为,不降价只有死路一条。“现在深圳关内房价还没开始降,关外的降价也没到位。一旦关内房子长时间卖不动,自然要降价,当年香港楼市泡沫破灭时也是港岛中心区的房价开始没降,后来很多人跑去新界买房,港岛的房子就降下来了。”
“开发商从来就不想降价,但结果不是也降了吗?”深圳著名地产剑客竹之友,有着多年房地产投资经验,他对记者说,“楼市没有可以的价位,只有可以的心理。置业者如果观望,楼市没有成交量,开发商就得被迫降价。”
投资客黎先生告诉记者,有的开发商嘴上说不降价,但实质上还是降了,南山后海片区的卓越维港等楼盘都属高端楼盘,这其中不乏有实力的开发商,但也是拿着豪宅当普通住宅卖。