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近期房市的宏观调控上,出现了一些值得关注的现象。一方面,南京、无锡等地物价局采取直接行政手段控制房价;另一方面,长沙、成都等地方政府在托市,甚至由政府买单,以缓解房价下降给地方财政与开发商带来的巨大压力。
不同的地方政府对房市的处理思路截然相反,在一定程度上恰恰反映了中国房市所面临的左支右绌的困局:房价既不能大幅下降,避免拖累银行与资产品价格,使50多个相关行业产量直线下降;房价也不能大幅上涨,这将把更多的民众推到保障性住房的队伍中,增加政府的负担。
无论是南京还是成都,地方政府的做法都是从一个误区陷入另一个误区。
房地产利润之高,除了地方政府的土地招拍挂的收入和占成本25%左右的税费之外,即使以目前18%的民间融资利率,房地产企业依旧有10%至15%的利润空间。
房地产行业的风险在增加。据预测,在目前的需求状况下,维持现在的开发节奏,我国房地产业将出现4000亿元~5000亿元左右的年度资金缺口。同时,深沪等地出现成交量下降的情况。
面临房地产行业转型的关键时刻,政府尤其应该保持非常清醒头脑,不应追随任何一种偏激的见解,而应站在中国经济和金融发展的高度来认识房地产发展,既要保障房地产的公益性质,同时给市场以必要的自由度,平衡保障型住房与住房市场,而不是发表一些挑逗性的言论,或者发出前后不一致的政策信息,致使市场更加非理性。中国房地产目前最关键的是实现软着陆,进入专业化、市场化与公益化并举的良性循环。
政府所能够做、应该做、必须花力气做的,是建立保障房、经适房等公益性质的住房,明晰相关细则,解决资金渠道、建立公开及时的信息披露机制,科学制订保障型住房与有权享用保障型住房人士的标准,使之更符合房地产市场发展的要求。本轮调控房地产的最大亮色,是区分保障型住房与市场购房之间的界限,政府与房地产商各尽其责,较2003年制订的政策有很大改进,但是不足之处在于行政之手过于涉足微观市场,试图用行政之手一刀切调控房价,调控思路还存在偏差。
目前中国房地产融资之难,涌入热钱之多,市场机会之好,是历史罕见的。涌入的外资与其他资金拉高了房价,把中国的房价拉升到普通中国民众无法承受的地步。
房价这么高,还能维持,说明有资金在托盘,国际热钱与银行资金、民间剩余资金对中国房地产非常之热情。如果想建立一个面向国内消费者的房地产市场,那就必须控制外资。
按照成熟房地产市场的运行经验,一是控制外资的行业准入,二是灵活运用税收杠杆。就我们目前的情况来看,限制外资的行业准入并不具备操作性。目前热钱大量流入,外管局的控制无法彻底堵塞外资流入的通道,因此,在人民币汇率市场化之前,锁住内部市场大门、调整房地产市场结构,培育本土专业素质强、有信托责任意识的开发商,建立严厉的监管制度,十分必要。
要保证国内消费者的利益,政府应尽到该尽的责任:通过税收杠杆和拍卖土地,对高档商品房和外资购买的住房,征收高税收来弥补国内普通购房者资金不足,将相关收益专款专用到保障性住房。值得注意的是,调整税收并不是简单的加征税收,而是将税费规范化,理顺房地产税收体系,实行费改税。目前复杂、漏洞百出的房地产税费必须重新调整、简化,并用好房地产税,加上土地拍卖的收入,放到保障性住房专用账户中去。