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随着青岛房地产市场的发展,近几年以来涌现出不少高端楼盘,就其所处地段、项目定位、社区规划、户型设计、配套设施、物业服务及营销方式等方面综合分析来看,均有别于普通住宅,呈现出独特而鲜明的特色。
作为房地产市场的“风向标”,高端物业的发展走势历来为业界内外所关注。综合近些年的市场结论来看,高端产品有着较强的抗风险能力,在市场转暖的时候,定位高端的产品上涨会比普通住宅快,而且在房地产市场销售价格上涨的过程中,它是在拉动整个价格上涨;在下跌的过程中,它抗跌的能力相对较强。因此,在目前多数楼盘销售放缓的情况下,青岛高端物业的走势及市场情况尤其受到市场各方的关注。
高端项目日渐增多从前几年在青岛楼市关注度较高的TOP·颐和国际、瑞纳康都、恒基·新天地、丽都国际、海信·清泉墅等单价在万元以上的楼盘,到现在的柏丽·澜庭、瑞纳·紫域、凯悦中心、麦岛金岸、香港置地、维多利亚广场、东海路9号等,活跃在青岛市场的高端楼盘日渐增多,甚至吸引了不好周边及外地客户的眼球。
除了目前在售的高端项目,市场潜层还有不少项目呼之欲出,比如业界所传的天泰馥香谷三期、去年在青岛住交会亮相的“王府”别墅,市南核心地段的鼎盛时代及拍卖不久的冻粉厂地块等,隐藏于市场表面之下的类似项目不在少数。而这些项目必将择机进入市场,抢占青岛高端市场的份额。
“青岛市在售项目大多都是奔着有钱人去的,80%的楼盘都定位于20%的有钱人。”记者在采访高端住宅话题时一位业内朋友士感慨的说,“高端住宅只做金字塔塔尖上人群的生意。”此话一定程度上代表了青岛地产大鳄们的市场心态。柏丽·澜庭、凯悦中心、东海路9号、香港置地、海信·燕岛国际、维多利亚广场等等,价位都在万元以上,有的项目售价甚至已经接近3万元。看看近几年的青岛楼市,花园洋房、精装豪宅、酒店式公寓、总裁官邸、独栋别墅等主打产品及字眼充斥我们的眼帘。
“随着老百姓收入水平的提高,这逐渐成为一种趋势,并且这种趋势将越来越大。因为原来只有金字塔尖上的那几个人有这样的需求,但是现在塔尖以下的人也逐渐开始对‘高端’有了兴趣。”某地产公司一位销售经理这样分析他所理解的高端市场。
上一条:京高档住宅价格停止持续上涨调整将继续
生态环境成主要砝码
纵观青岛房地产市场,高档住宅产品主要集中在市南沿海一线、即墨温泉别墅区及崂山南麓等区域,并逐渐呈现向北部楼市发展的趋势。综合以上诸多高端楼盘聚集区域的特点分析,生态环境的优势相对于其它地区十分突出。沿海一线自然以特有的海景资源优势及无可比拟的地段领先市场,崂山南麓综合“山、海”两项景观,而即墨温泉别墅区则有山景、海景及海水温泉等丰富的资源吸引客户。
随着高端市场的日渐发展和高端住宅项目的日渐增多,业内人士指出,生态环境将是未来高端住宅市场主要竞争点之一。购房者在选择高端住宅产品时,最重要的一个指标比较楼盘的生态环境质量,而其它因素,诸如产品的创新、先进技术的使用等,在竞争激烈的市场环境下,各楼盘之间相差不大且大多可以复制。
比如前段时间钢琴家郎朗来到青岛演出的时候,无意间到即墨温泉度假区参观芭东小镇的精装修独栋别墅,被当地的独特景观和资源吸引,加上项目本身的建筑特色也是原汁原味的欧美风格,使得游遍世界各地之后的郎朗对其深爱有加,随即下单买下一套精装独栋别墅。再以市南沿海一线的柏丽·澜庭为例,由于地处奥帆赛场地附近,本身地段优势已经极为明显,加上奥帆赛场地的独特观景效果,使得该项目在多个指标上均得高分。
高端楼盘就是高总价?几年前,我们还习惯把位于市中心、价格高些的项目称作“高端楼盘”,现在这种说越来越不适用了。例如在如今的李沧东部,也出现了单价在8000元以上的住宅产品,而综合其品质等各方面因素,除了所处地段有待推敲和期待之外,其他诸多方面均让购房者“芳心暗许”。
此外,随着传统的市中心可开发土地的减少,以及万科、中海、绿城、保利等品牌开发商的进驻,原来并不为高端客户所关注的市北、四方、李沧等地,在几个楼盘的带动之下,也逐渐向着高端市场市场靠拢。
如此,何谓高端住宅?高端住宅究竟高在哪里?记者在采访中了解到,高档住宅作为体现城市居住形象的住宅建筑,业界的定义不一,但大致需涵盖以下七大要素:地段稀缺性或传统性、特色的建筑外观、气派舒适空间、景观资源丰富、卓越的物业管理、卓越安防配备和升值潜力。
业内专家认为,高端楼盘并不仅仅局限于房屋本身,稀缺的地段是目前区分是否高端的一个重要指标。同时,高端产品在设计方面追求品位也是一个重要特征。所谓品位,不是通常意义上的片面追求材料的高档或昂贵,而是经过精心设计打造出具有内涵的氛围,追求自然化、园林化。
除此之外,在更多地关注房子本身外,小区内的人文素质也成为高端住宅的重要内容,这也是各高端项目都将目光对准高端客户的原因之一。比如瑞纳·紫域,在前期产品定位时就锁定一群有着共同生活理念、品味相近的客户群体,在市区繁华地段筑就一处栖居之所。
高端市场出路有多宽?对于青岛高端房地产市场,不少分析机构认为,虽然整体供应量会有所增加,但由于市场需求有所积累,政策趋势也逐步明朗,即使在目前市场整体环境下,市场出路仍被看好。
首先看购房者为何要买高端住宅。一直从事高端楼盘销售的李经理表示,首先,人们的居住理想已经超越单纯的居住,开始追求更加舒适与方便、建筑的风格、社区景观、教育配套及楼宇的科技含量,而这种舒适是需要昂贵成本的。其次,地处于城市中心地块是“高端”价高的原因之一,因为人们对城市便利的依赖还是很强,尤其是在当今时间就是金钱的社会中,高收入群体往往会选择商圈环绕、生活配套设施便利的高级公寓。再次从投资角度讲,投资就是为了升值,高档住宅的投资价值通常大于居住价值,换句话说,核心地区的高档住宅投资价值大于中低档住宅。
在采访中,几位高档住宅项目的负责人都不约而同地告诉记者:青岛有活跃的民间资本,有很多世界知名企业,有钱人多,高档产品的需求量自然大,虽然面临日渐激烈的竞争,但市场出路还非常不错,而这也是不少开发企业染指高端物业的原因之一。
从事外贸行业的王先生近几年一直跟踪高端住宅,并且自己在多个高档楼盘都购置有房产。他认为高端住宅消费有三大特点:一是目标客户对价格敏感度低,不易受调控的影响;二是本地购房者所占比例高,且其中多以自住为主;三是客户大多有购房经历,且多次次置业或终极置业者多,也正是因为这样,在户型设计、业主私密性等方面要求很高。
综合来看,青岛高端房地产市场的竞争日渐激烈,虽不免存在产品同质化及定位差异化不明显等问题,但各个项目都有自己的鲜明特色,并且生态环境优势明显,无论开发商、购房者还是业界专家都对高端物业后市发展持乐观态度。
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