圣雄甘地说过这样一句名言：地球能满足人类的需求，但地球不能满足人类的贪欲。

　　倘若把这句话用在中国的房地产市场中，我们可以问这样一个问题：通过我们这一代中国人的努力奋斗，我们有没有可能让全体中国人都住上像加拿大人那样标准的房子？在许多次与房地产学员的交流中，我都问过这个问题。

　　说来也奇怪，每当问到别的问题时，大家多少都有些犹豫，但问到这个问题时，大家的答案却是出奇地一致：不可能，绝对不可能！那么，再奋斗两代人行不行呢？也不行！这种回答是正确的。为什么呢？因为曾经有专家测算过，要想让全体中国人(关键是全体)的人均住房标准都达到加拿大的水平，需要三个地球的资源才差不多够！明白了吧？这就是中国。正像我们的温家宝总理所说的那样，什么是中国的国情呢？那就是不管多大的资源，只要除以13亿，就会变得很小很小；不管多小的问题，只要乘以13亿，就会变得很大很大。

　　按照老子的《道德经》里的说法，小国寡民，清心寡欲。现在看来，这好像是一道选择题。如果是小国寡民了，我们就可以像北欧那些富裕国家那样，去过着人均生活水平非常高的幸福生活。反过来，如果像我们中国，这要一个13亿人口的泱泱大国，要像也活得比较和谐，就只能采取一种相对清心寡欲的活法了——富裕的小国人，可以住大房子；发展中的大国人，只能住小房子，这似乎没有什么好争论的。中国如此，印度也如此。

　　但问题是，小到多小呢？ 90平米算不算太小呢？我也曾就这个问题问过很多房地产学员，大家都回答：太小了。那么我们接着再问几个问题。

　　问：10年前，仅仅是10年前，90平米是哪一级别的干部的住宅标准呢？答：正处级。

　　问：如果10年前，我们的政府承诺，10年后，我们为大家盖的住宅70%都达到正处级的水平，其他的将高于正处级的水平，大家高兴不高兴？答：一定高兴。

　　好了，那么我们现在问一个问题，为什么我们现在就都不高兴了呢？通常大家会回答，需求变了！

　　其实这种回答不准确，这里面固然有变化的需求，但也有相当大的一部分是变化了的欲望使然。就像圣雄甘地说过的那样，欲望和需求是不一样的。需求一定是欲望，但欲望并非都是真实的需求，有很多欲望并非是由需求制造出来的，而是由人的贪欲和购买能力共同制造出来的。

　　在过去的10年中，我们的居住单元中，哪一个功能单元放大的倍数是最大的呢？我们是指倍数，而不是指面积放大的绝对值。这样一来，答案应当是卫生间。因为如果连客卫都算上，现在的卫生间至少是过去的3倍了。

　　但是，客厅可没大出3倍来。那么，卫生间越大，我们是觉得越够用呢，还是越不够用呢？

　　所有人估计都会觉得是越来越不够用。那么，是卫生间中三大件的哪一件变大了呢？首先当然不会是马桶，其次也不会是浴缸，因为浴缸既不会太宽，也不会太长——太宽的话，也不能超过三人浴缸，因为三个人一起洗的情况毕竟是比较少的；其次，不能太长是因为浴缸的设计有安全要求，双腿伸直时，上身必须能露出水平面，否则的话，那就太危险了！

　　所以，真正占用面积的是什么呢？是面盆和面盆的台板，特别是以台板为主的卫生间的存储面积——不论多长多大，上面都能摆满了东西，摆满了谁的东西呢？当然是家里女主人的东西。改革开放30年，我们每个家庭花在自家太太的脸上的钱，好像比GDP的增长要快得多。这些投入大多都被换成了大小不一、胖瘦各异的各种瓶瓶罐罐，摆在了各家卫生间的台板上，而且，这个趋势还在增长。于是显得卫生间越来越小，如果你现在去和太太商量，能不能少买几瓶呢？太太会斩钉截铁地回答你：不行！这都是我的基本需求！

　　说实话，我就不相信这都属于需求。想当初咱们父母那代人，那时候的女人也就是抹个雪花膏，蛤蜊油什么的，但那时候的女人好像也并不个个都是丑八怪，这么多年投入加上去，这么多年化妆品抹下来，女人的漂亮程度到底翻了多少倍？好像也不是同步增长。但是，欲望本无所谓有，也无所谓无的，各家先生有了钱，各家太太也就都多了很多必需品。有一次，和一个地产开发商交流起来，他说他粗粗地算过一个账，过去的10年他太太的脸上抹了1.5辆奔驰车，这其中包含了去瑞士打羊胎素的费用。那么我们可以问一个问题，羊胎素是必需品吗？我想有很多人说不是。你还真别这么说，如果有一天，我们每个家庭都真的有了像这位开发商一样的钱，我们便又会多出很多需求来，而且都会被大家看做是刚性的需求。

　　我们没有必要在经济学的学术定义上，去区别什么是需求，什么是欲望，但是，我们却有必要在房地产中去分析一个具体的需求与欲望的案例。90平米到底小不小？

　　其实，在大多数情况下，对大多数人而言，90平米的面积都不算小，为什么呢？因为与10年前相比，我们有很多原本由居住单元承担的功能，都已经被分离出去了。第一，会客功能被分出去了，过去我们的楼下，可没有那么多的咖啡厅与茶馆，我们要会客，就只能相当串门，现在，只要有朋友聚会，还有几个人不去公共场所，而老是去串门呢？

　　第二，餐饮的功能有相当大的一部分被分了出去，分给了社会上的各种餐厅，过去，年夜饭都是在家吃的，现在，就连一些很传统的家庭，也都在外面吃年夜饭了，过去，大家经常相互请客，说来我家尝尝我太太的手艺，现在的太太们，好像也没这个兴趣了，还要这么大的厨房餐厅干嘛；第三，我们多代同堂的功能也被分出去了，过去的家庭向心力比较强，三代同堂的情形很普遍，现在，住房条件好了，家庭的离心力也增强了，更多的孩子都愿意选择和父母各住一套小户型，而不是待在一个大户型里；第四，现在的户型里，也不再需要那么大的储存空间了，过去北京人都有一个固定的生活习惯，叫做冬储大白菜，现在，我们把这个功能让渡给了谁呢？让渡给了楼下的小超市，布点如此方便，数量如此众多，每天逛一次，都买新鲜的就可以了，要那么大的储存空间实在没有必要。

　　分析完这些，我们大概就能明白，在我们的户型面积需要中，有多少属于真正的需求，又有多少属于心理的欲望。对于中国这样一个大国来说，这种欲望是必须调控的。这不光是说我们中国人有很强的攀比心理，更重要的是因为我们是一个大国，我们的资源不允许我们不受限制地放大户型，否则的话，我们别以为把住宅面积定在180平米，大家就能满意了。

　　越大越增长，越增长越不满意。因为欲望是没有止境的，正如女人对于化妆品的需求那样。

　　而且，这个世界的价值观正在变，过去大家都在比赛家里的电器有几大件，而西方的政要们现在比拼的是什么呢？是谁的环保意识更强，谁家的用电量更省。前一个阶段，美国副总统切尼就是在这件事上栽过跟头。他一方面信誓旦旦地要保护地球，另外一方面自己住宅的用电量又高得要命，于是立即被大家斥之为虚伪。所以，在我们这样一个节能减排作为主旋律的和谐社会里，房子小了，至少能带来四方面的递延效应。

　　房子小了，房内的空气的立方米数就能减少，这样一来，空调的负荷就能减少，全民的用电量就能节省；房子小了，房内六个界面的装修材料就能节省，这样，能大大减少建材，尤其是木材的消耗量；房子小了，家电和家具的尺寸就能变小，我们就不会再继续使用现在这种尺寸越来越夸张的电视机了；房子小了，冰箱就会小，冰箱越小，冰箱内食品的周转就会越来越快，这样一来，我们的生活就能更健康。

　　所以，当我们仔细区别一下需求和欲望，我们就会知道，到底90平米的房子小不小。

　　我不是说这是一个普遍适用的标准，但我要说的是，至少在中国的大多数大中城市，在我们变化了的生活背景下，这个标准是适用的。因为在中国这样一个大国，我们要想让人人都有房子住的话，那就不可能让人人都住大房子！