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开发商们已在“积极应对”。继万科和首创置业公开宣布将下调销售目标及开工、竣工面积后,上海复地(02337.HK)也表示将下调今年的销售目标和开工、竣工面积。
如果说下调销售目标是开发商应对眼下销售困局的不得已之策,下调开工、竣工面积的计划,除了可以部分缓解资金需求之外,还将对市场未来的走势产生影响。
虽然目前由于需求急速萎缩使市场处于供大于求的状况,但住宅的供应总量仍然呈逐年下降的趋势。一旦市场出现回暖,供需将重新回到供不应求的状况,同时部分开发商又下调开工、竣工面积,可能使供不应求的情况加剧,随之而来的,又将是房价的快速上涨。
去年中房协的一份报告显示,2007年上半年全国商品住宅销售面积与竣工面积之比高达2.08,并表示,开发公司对未来市场预期看好、对已取得的土地放慢了开发速度,是造成住房供不应求的主要原因。所不同的是,此次开发商放慢开发速度,颇有些被逼无奈的意味,但其结果仍有可能是殊途同归。
根据2007年年报,地产上市公司的毛利率普遍达30%以上,万科、招商地产(000024.SZ)、金融街(000402.SZ)等上市公司的毛利润率都超过了40%。
虽然万科曾在一份报告中提到,毛利率下降是目前中国房地产行业发展的一个必然趋势,也是一个渐进的过程,在国外成熟的房地产市场上毛利率一般不会高于15%,但在土地价格上涨、需求强劲的情况下,开发商利润率的下降仍将是一个漫长的过程。