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省会楼市动态每日更新汇总
第二,说到土地的稀缺性,中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少,而且有三分之二以上是山地和丘陵,人口密度是每平方公里339.3人,我国是130多人,而且,日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%,我国只有37%左右。但是,日本仍然很好地解决了住房问题,而且,日本的房价并没有涨到天上去。不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道:日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的大型公寓楼,不仅紧邻轻轨车站,而且全部精装修完毕。到今年2月,使用面积66平方米的房型售价2290万日元(约合152万元人民币)。即使从绝对值上来对比,这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了,日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有权(中国买的只是70年的使用权)、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。
第三,所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果,很多城市化是把周边的县、镇划归城市实现的,属于“挂牌式”城市化,在这种情况下,对于新并入的县、镇而言,由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼,土地得到了更充分的利用,仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占,也不意味着土地资源变得更稀缺。而且,在这种“挂牌式”城市化格局下,原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变,这种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此,所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外,城市化过程中并未伴随着购买力的上升,这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》(《中国房事黑皮书(2008)》之一)一文中已经讲过。
第四,城市尤其接近中心地带拆迁后(多为平房或矮楼)新建的楼房,大都是容积率高的高楼大厦,其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍,这实际上意味着城市土地更充分的利用,意味着衍生出新的“建筑面积”。另一方面,城中企业向外迁移(可能占用部分耕地),都在不断增加城市的土地资源,当高楼大厦替代企业的厂房,由于容积率提高,建筑面积将提高数倍,这同样告诉我们,土地的稀缺性只是一个人造谎言。
第五,我国一再强调,“一定要守住18亿亩耕地红线”,但是,住房并不一定要建造在耕地上,实际上,在我国陆地面积中,耕地只占13.7%,耕地之外的土地比耕地面积更多,许多是可以开发利用建房的。在一些城市,海边与山坡的商品房甚至价格更高,以开发商的能耐,完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售。
但是,错误信息的弥漫,使人们深信,房屋只能建在耕地上,而18亿亩耕地红线不能碰,因而,土地是稀缺的,既然土地是稀缺的,地价就会上涨,相应的,房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的。对于地方政府而言,在土地稀缺性的幌子下,土地可以以更高的价格拍卖,“地王”不正是这样制造出来的吗?另一方面,在土地稀缺的幌子下,开发商不断烘托出供不应求的假象,推高房价。而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。