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孙宏斌给顺驰取名意在又快又顺,在其成长前五年还算平滑快速前进。但在临死前3年,顺驰开始大跃进式扩张,其商业模式在纸上谈兵时经过精确计算,结论是可以快速复制。而现实中,中国房地产行业是标准化程度极低,在一个充满不可预见性的不太标准化行业,试图快速地精确复制,只能找死,而且是自寻速死2008年的房地产话题依然热得发烫,但这跟孙宏斌已经几乎毫无关系。
不管他曾经将房地产业搅得如何的天翻地覆,如今都不得不呆在被媒体遗忘的角落。整个2008上半年,这位媒体曾经的宠儿只被真正关注过一次,还是因为路劲地产的单伟豹跳出来要跟他打官司。
当然,这不是媒体残酷,而是市场无情。
与孙宏斌的走冷不同,“顺驰”热度不减,但与4年前决然不同的是,如今的顺驰不再是报道对象,而是引用语,作为“因扩张过速而资金链断裂”的失败案例代号,“下一个顺驰”在2008年房地产市场上足以与“拐点论”、“百日剧变论”等关键词并驾齐驱。
事实上,“顺驰”一词的历史穿透力还会更强。
因为房地产改革是改革开放30年规模最大,发展最快,也最有看头的市场,地产英豪的传奇故事是一波接一波。
但在各路地产英豪中,速度极富冲击力,模式极具颠峰性,结局极具历史性的只有孙宏斌与他的顺驰。
智勇双全独缺风险意识孙宏斌毕业于清华大学数学系,智商奇高,谋略颇大。25岁时就成为联想少将,负责全国IT分销网的建设,比杨元庆资历都老,影响都大。但1990年因“经济问题”与柳传志发生冲突,获罪入狱,一呆将近四年。
聪明过人的孙宏斌既有胸怀,又有眼光。1994年3月出狱后,主动请柳传志吃饭认错,但他没有重操IT旧业,而是准备进军房地产。
在柳的资助下,孙宏斌4月就在天津创建顺驰房地产销售代理公司,8月即获得“先达小区”的独家销售代理。半年后,即1995年初就在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下,成立天津中科联想房地产开发有限公司,成功切入房地产开发业务,7月即开发出第一个项目“香榭里”小区。
7个月!这个速度比房地产行业从拿地到开发的平均周期18个月快了一倍以上!
这位IT起家,受过摩尔定律熏陶,又在监狱中苦等过四年光阴的人,一开始就亮出了自己了绝招之一:速度。只是此时的孙宏斌还只是房地产市场一位默默无闻的新来者,没人理会他。
天津同行最先感受到了这一招的凶狠。房地产周期主要受制于拿地和筹钱,为打通这一关节,孙宏斌1996年不惜让出董事长位置,请来人脉丰厚的张贵宗(前气象局办公室主任)。顺驰果然从此项目不断,实力悄然大增。
之后的故事已经为大家所熟知。1998年,孙宏斌看准国家停止福利分房的政策后,开始大干,当年一举拿下面积14万平方米的名都项目,声震津门。2000年8月拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块,并成功开发出蓝水项目,不久又拿下面积170万平方米的“超级大盘”太阳城,基本确立津门老大地位。
从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目。虽然孙宏斌没有赚到大笔利润,但对地产模式带来了巨大震动。
孙宏斌带来的第一大震动是速度。他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例,一举缩短到7个月。
与速度紧密相关的是模式。以今天的研究来看,顺驰的速度从战略上源于孙宏斌急切的称王之心,从战术上则源于他老练的IT模式。
孙宏斌的房地产开发模式后来被称作“现金—现金”模式或者“地产戴尔”模式,这一模式的核心是利用很低的自有资金启动项目,迅速转入土地开发进程,然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等,再用毛利作为新的自有资金启动新项目,如此循环,极速滚动。
清华数学系毕业的孙宏斌把模式设计得几尽完美,按照他的模式,只要每一个时间点拿捏得当,每一步战略执行到位,这一模式不仅行得通,而且威力巨大。