|
||||
房地产商一直想捂的,正是普通市民想知道的。面对疯涨的房价,开发商一口咬定,地价上涨,建筑材料价格上涨,所以房价上涨是必然。那么,房价的成本到底是多少?看似枯燥的数字,却能道破玄机。
记者在采访中了解到,按保守算,开发商卖房后的利润最少能达到30%。而在建房时,为了达到利润的最大化,开发商一般采取一期成本价,二期、三期猛涨高利润的方式。由于建设大户型比小户型赚钱,开发商一般都愿意建高品质的大户型楼盘。
①“假设开发法”算出“真利润”日益火暴的楼市越发让市民对攀升的房价可望不可及,在房价不断上涨的今天,开发商一直在叫喊:地价涨了,建筑材料价格涨了,配套设施完善了……似乎在说,现在的房价是合理的,涨价是因为成本上升的结果。市民疑惑,都说房地产业是暴利行业,那么,开发商开发房子到底能赚多少钱?近日,哈尔滨市一位开发商为记者揭开了其中的内幕,开发楼市最少能赚30%的利润。
该开发商告诉记者,目前哈尔滨市开发商在开发一个楼盘以前,都会利用“假设开发法”计算是否有利润可赚。所谓的“假设开发法”就是:理想售价-工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等-地价=利润。
假设一块5万平方米的住宅用地,其周边的房价为4000元/平方米,那么,该地建成住宅以后的售价也假设为4000元/平方米,工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等费用为2500元/平方米,预计利润是工程款、建筑用款、小区的配套设施基础设施配套费和税金等费用总和的30%,也就是750元/平方米,最后核算出该地的售价为750元/平方米,5万平方米的总地价为3750万元。
也就是说,这块地皮如果开发商能以3750万元摘牌的话,那他每平方米至少能赚750元(30%的利润)。如果摘盘时的价位低于3750万元,那么开发商的利润就会相应提高。“由于每个项目的测算都属于商业机密,所以按照他所计算的数字也只是假设,还需要根据楼盘的不同和地理位置差异进行调整。”
该开发商说:“有些开发商资金雄厚,短期内不需要大量的流动资金,所以他们根据市场运作,将理想售价定得高于周边的合理房价,这样他们的利润就会有所增加,而且时间越长,提价的可能性越高。”