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分析师认为,房地产行业调整仍继续,下半年的行业业绩可能会继续下滑。经过大幅下跌,那些积极应对调整、业绩相对稳定、品牌实力较强、具备估值优势的全国和区域地产龙头公司已经具备比较明显的长期投资价值。
二季度环比增速回落虽然房地产上市公司上半年保持较好的业绩增长,但二季度单季增速明显回落,显示了行业继续向下调整的趋势。119家房地产上市公司二季度营业收入同比增长34%,较一季度下降近10个百分点;二季度净利润同比增长40%,较一季度85%的增速下降了一半多。
今年上半年房地产板块毛利率为41.5%,同比上升4.4个百分点,延续了稳步上升的态势。但二季度比一季度下降约1个百分点,这是自2006年以来首次出现季度环比回落。
总的来看,受益于2006、2007年全国房价持续高涨,众多房地产上市公司进入了高速发展期。由于房地产结算收入的滞后性,这一特征在今年上半年得以延续。但分季度来看,二季度营业收入、利润及毛利率的增长势头都出现明显放缓,下半年还将面临更大的增长压力。由此可以看出,地产公司的高利润正在由疯狂向理性回归。
面临紧张的资金压力随着楼市调整的深入,上半年房地产公司的资金紧张局面逐渐加重。119家公司流动负债3105亿元,长期负债1169亿元,同比分别增长59%和61%,负债合计同比增长56%,增速比去年同期上升9个百分点。预收账款合计1377亿元,同比增长55%,增速同比下降16个百分点。期末货币资金合计1129亿元,同比增长43%,增速同比下降14个百分点。
119家公司存货合计5195亿元,同比增长79%,增速同比上升18个百分点。库存的快速增长,意味着未来房企将面临着更大的销售压力,也面临着更大的建设开支压力。
债务和存货的上升将导致房企在低迷市场中面临更为困难的发展环境。在此背景下,保利地产、华发股份等预收账款较多的公司将在市场调整中拥有更大的安全边际。
行业集中度略有下降上半年,营业收入最大的三家公司分别是万科A(172.6亿元)、保利地产(53.8亿元)和金地集团(22.6亿元),主营收入前10名收入总额合计355.4亿元,占全部公司主营收入总额的46%,这一比例比去年同期下降了3个百分点;净利润排名前10名的公司上半年净利润合计72亿元,占全部公司的58%,较去年同期下降了7个百分点。
这一方面表明我国房地产行业集中度不高的状况还没有改变,另一方面也反映出过去两年行业的过度繁荣引致新进入者增加,行业竞争加剧。
行业调整仍将继续2008年注定是房地产行业跌宕起伏的一年。机构认为,行业的发展必然需要一个理性回归的调整期,而且决定行业未来发展的深层因素并未发生任何根本性的改变。
从政策层面看,预计下半年中央不会出台新的政策,但要保持对执行性措施和地方动向的关注。近期,成都、长沙、东莞、杭州等地相继出台一些带动楼市回升的举措,这是局部性的。但最近下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》,仍然显示出了“调控仍将从紧”的信号。
从行业发展来看,由于房地产行业结算收入的滞后性,中期业绩体现的是去年销售的高景气,这样的情况在下半年难以持续。房企在下半年调整住宅施工和土地购置减少已经成为必然。
行业调整的纵深演进,将促使企业分化加剧。综合实力强、开发规模大的企业将具有较大的调整腾挪能力,资源整合和行业集中速度将逐步加快。楼市完成调整后在新平衡点回复成长是值得期待的。
优质公司投资价值明显经过前期较大幅度的下跌,优质地产公司已经具有比较明显的长期投资价值。
品种选择上,关注仍然有能力并且积极应对调整、业绩相对稳定、品牌实力较强、具备估值优势的全国和区域地产龙头公司。一方面,这些公司能够利用行业整合提升市场集中度,增加低成本土地储备;另一方面,这些公司能够充分享受有效需求释放带来的成长,蓄势迎接下一个繁荣期的到来。建议重点关注保利地产、万科A、华发股份、苏宁环球等。