购房者应警惕“无理由退房”购房陷阱
07年的楼市,彻头彻尾是一个卖方市场,什么样的房子只要开盘就有人买,所以造就了一群极度自以为“牛×”的操盘手们,被火爆楼市假相乐疯了头的开发商,居然把“现金为王”这一房地产铁律给抛之脑后,纷纷玩起了捂盘惜售的游戏,期待狠捞一把。然而,正如笔者在07年楼市最为火爆时所发的警告“供不应求是楼市天大谎言”、“捂盘惜售将遭受市场最严厉惩罚”(详见笔者博客),虚假的需求一旦被蒸发,市场会给那些忽视经济规律的玩家最严厉惩罚。
正如有句话说得好:退潮之后才看得出谁有没有穿泳裤。
08年已经过去大半,伴随着深圳、广州房价暴跌,在笔者“08年行业资金缺口一万亿”、潘石屹“百日剧变”的言论众,上市公司资金链的困境公之于众,笔者07年10月关于地产股的警告“警惕上市房企股价泡沫突然破灭”不幸言中,楼市带头大哥万科率先祭起全国性降价大旗。
相比万科赤裸裸的降价,更多的项目则玩起了各种营销花样。而最受关注的,则属于“无理由退房”。
9月4日,笔者同中国工商联房地产商会会长聂梅生、老朋友国美地产陈云峰一同做客央视《大家看法》节目,在节目中,笔者对这种营销手段提出了强烈质疑。笔者认为,无理由退房存在巨大的陷阱,消费者应当提高警惕。
房地产是一种非常特殊的产品,它的流通功能不比普通商品,每一次的交易都受到政府的监管,手续非常复杂,交易过程漫长,价格波动较大。所以要求房地产也推广象其他商品那样的“三包”是不可能的,因此也无条件推房大面积的推广完全不具备可能性。
目前国内的推房保障主要有几种模式,一是在约定的时间和前提下可以退房。二是先让利、再保本回购(若干年后回购)。三是承诺回报的退房。 从笔者多年的从业经验来看,正常情况下没有一个开发商愿意客户退房,即使有客户提出退房,开发商也往往百般推委,现在有开发推出退房(不管是有条件退房还是无条件退房),其原因只有一个:现在房子不好卖了,所以想让消费者对项目具备信心,以此来推动销售。 笔者认为,推行这种促销手段的项目只有三个原因,一是项目本身存在问题,开发商急于套现;二是项目滞销,不得不用非常手段,开发商宁可承担巨大代价。三是开发商资金链出现巨大危机,这种促销有变相融资嫌疑。
我们以武汉汉阳墨水湖北路的“金福世家”为例分析,为让担心房产贬值的购房人放心,该项目承诺楼盘出售后,将由楼盘代理销售商——顺驰置业武汉公司无条件加价10%回购:该楼盘交房之日起满2年后第一个月内,购房人如觉得买房不划算,均可在原房价基础上加价10%卖给顺驰公司。(回购价格=原房价×110%+购房时办证费用+按每平方米400元计算的装修费用)
以这个案例看,第一,作为一个代理销售商,其注册资本金往往只是百万,而眼下哪一个楼盘投资不是以亿元来计?以百万资本金为数亿元的房产担保,这种担保有何可行度之言?
第二,即使是开发来担保,一个项目的开发,国内开发公司自有资金基本上都在项目总投资30%左右,其余资金主要靠银行贷款和垫资、销售回款来解决,而项目销售额往往远大于总投资额(含了利润和各种税费),单一的开发商主体,也是没有能力给予一个项目完全的退房担保的。换一句话来说,如果退房仅仅是几个客户,开发商可能可以应付,如果大面积退房,任何开发商都只能马上破产(扣除各种开销,即使是在开发商所有销售资金都在该公司帐户上的情况下,也远远没有能力偿还)。所以,这种担保是不可靠的。
第三:即使届时退房比例在开发商资金可能承受范围之内,以前面项目为例,开发商除了承担房子加价部分之外,还要承担相应利息,同时需要承担巨额的税费,由于在这个退房过程中,房屋交易行为实际发生两次,第一次开发商交纳的税除了营业税之外,还有土地增值税/所得税等等,而客户同时也交纳了契税等;而所谓的退房,在现有法律体系下只能作为二手交易处理,还需要交纳大约7-8%的税,仅仅这几项的税收加起来,大约相当于房款总价的25%,绝对不是大家普通所理解的开发商只需要支付给客户利息。因此,这种促销成本是巨大的。绝对不是任何正常交易所可以承受。
基于以上几个方面原因,几年之后无条件退房或者加价退房,这种承诺,笔者认为,任何一个成熟的公司都不可能做出,其出发点非常值得质疑。基本上不可能实现。
我们并不怀疑象东亚上北这样有着强大实力作为后盾的开发商推出“无理由退房”时候的诚意,我相信正如他们公司代表在节目中自己的解释一样“我们认为我们这个项目的房价比周边低了很多,我们这个项目不可能降价,所以我们相信不会出现客户大规模退房现象”。可是,开发商承诺可以退房的期限是2010年4月以前,如果到时候房价真的跌了,而且远远低于现在这个项目的售价呢?那时候有着“无理由退房”尚方宝剑的客户必然出现大规模退房的现象,开发商是不是还会信守承诺?是不是还有能力履行诺言?
我相信,有开发商可以做到。
我更断定,绝大部分开发商做不到。
所以,建议购房这警惕“无理由退房”中的风险。相信开发商不如相信自己的眼光,正如远洋肖总在节目中说的,无理由退房不管对开发商还是对消费者都是一剂毒药。更重要的是,在购房之前,我们需要客观、冷静的分析自己的投资是否值得,只有消费者自己才有能力和资格对自己的投资结果负责,迷信任何人的承诺都不可行。