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在实施降价这短短一周之内,万科回笼销售金额达到3亿元。这个结果应该是万科愿意看到的,他们这次所谓迎中秋的促销活动取得了不错的成绩。不过在获得市场认同的同时,也受到老业主的责难,“退房行动”可以一波未平,一波又起。如何看待和评判万科降价行为?这要从几个角度来看。
先看当下热闹的“退房行动”。企业在市场环境变化的情况下对产品进行价格调整,这是正常的经营行为,但一些业主却要闹着退房,很显然,这种行动并不会获得法律的支持。市场经济的支柱之一就是契约精神。没有契约精神,对自己签字的合同都可以随便撕毁,这肯定不符合当前市场经济建设的要求。
即便以前万科的房子定价太高了,那也只能说是时势造成的,或者说是市场本身存在的风险。消费者首先要对自己的投资行为负责,要避免投资风险,就要深入观察和研究市场,进而做出相应的投资决策。
况且,万科能够打破当前房市的僵持局面,率先做出价格调整,本是就是从市场的角度,采用市场的办法经营企业。现在企业普遍现金流不足,万科通过降价来快速回收现金流,是符合企业经营的客观要求的。如果僵持不降价,或者主要开发商搞价格联盟,那么这与国家调整的方向也相反,发而给人以垄断的嫌疑。
第二,从市场的角度看这次降价及效果。当前上海住房市场运行的特点是价格微调,但成交量同比大幅度下降。消费者正在用手中的货币投票:价格太高,选择观望。造成成交量的急速下降的原因有很多,但重要的原因可能是来自两个不同的方向。一种可能是价格已经非常高,普通消费者根本消费不起,即使下跌一半,普通居民仍然买不起。第二种可能是市场观望情绪太浓,刚性需求依然存在,但对当前的价格不认同,对今后市场价格预期悲观。
如果是第一种可能性,那么房地产市场就危险了。因为在上一波的市场行情中,该买房的人基本上都买了,剩下没买的就是买不起的。这样的话,当前的房产价格无疑是空中楼阁,根本没有长期持续下去的基础。市场必然要经过痛苦的调整过程,通过量的调整和价格的大幅下挫,重新获得市场购买力的支撑。这个过程没有两三年是完不成的。
如果市场是第二种可能,那么房产市场就相对乐观一些。因此市场真正冷与暖的转换并不是瞬间完成的,而是相对有个过程。当前市场的表现是在政策的作用下,成交量迅速冷却。这种征象并不是正常的市场发展结果和规律。在相关企业做出市场价格调整后,成交量会快速恢复。企业现金流重新得以正常,并继续进行相应的市场策略,营销策略的调整,形成良性循环。只要这种调整是符合成本价格规律的,这种积极的调整就对企业的生存发展有利,更会有利于市场的发展,民生的改善。
应当说,万科降价并快速回收了资金,正好说明了当前上海房地产市场是第二种情况,即当前市场刚性需求依然存在,并且这种需求还很强烈,潜力也非常大。只要企业能够灵活采取措施,并主动的让利于民众,市场一定会继续活跃。万科降价的效果也说明了一个市场的真理,这个市场中,消费者是起最终决定作用的,或者说购买力是决定作用。“假的真不了,真的假不了”。如果市场确实没有购买力了,企业再怎么忽悠,消费者也不会买账。反过来看,企业也不应对当前的市场失去信心,特别是对上海、北京这样的一线市场。这样的市场中刚性消费能力依然很强,企业依然大有可为,关键是看企业能否做出积极的调整、让步、让利,让消费者能够在可接受的价格范围内获得住房。
市场本身就是一个博弈的过程。在消费者越来越强的今天,市场博弈会越来越激烈,而市场则会越来越健康。