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三季度楼市,是只迷途的羔羊!
中国楼市,正面临错综复杂的内外部环境影响,制约市场走向的因素从未像现在这么多。国际因素,主要是美国次债危机导致的美国及世界经济增长趋缓,制约我国外贸增长。国内因素可分为两类,一是经济方面的,CPI高企和经济减速同时存在,有出现滞胀的危险,从紧的货币政策未见松动;二是社会方面的,地震灾害明显增加楼市观望气氛。业内因素,包括房企财务危机、市场低迷、囤地负担等,似乎一切皆扑朔迷离,中国楼市不知走向何方。
统计数据,也印证了这一点。国家发改委、国家统计局调查显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.6个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月高0.1个百分点。分城市看,房价涨多跌少,冷热不均,规律性不强,市场不景气还表现在成交量的低位徘徊。 从同比涨幅分析,其实今年1月已达到顶点——11.3%,之后2、3、4、5月份分别为10.9%、10.7%、10.1%、9.2%,持续下滑态势明显。这其中隐含的真相是:这是与去年同期相比的数据,而去年全国房价上涨的特征是从年初开始不断加速涨至10月份,如果接下来几个月房价不再明显上涨,则月度同比数据还将持续下降。另外还有一个因素是,今年开始房价环比涨幅亦趋缓。
因此,从很大程度上讲,分析月度的环比数据更能反映房价短期波动的情况。环比数据表明,2007年9月是分水岭,之前涨幅逐月加大,之后递减;去年12月全国房价环比涨幅下降明显,其后连续5个月都在0.2%-0.3%之间徘徊。单纯从数据上分析,这样的涨幅已经比较合理,换算成年增幅不会超过5%,而CPI却高达8%左右。
总体而言,目前除了深圳房价接连数月下跌之外,其它城市并无明显下跌,但确实存在许多城市呈现盘整态势,多数城市则涨幅趋缓。一向被视为成交旺季的4、5月份,今年的表现乏善可陈。不可否认,部分中西部的三四线城市的楼盘依然繁荣,但最为最要的一线城市和大部分二线城市,却已陷入僵局。自1998年房改以来的10年间,从未发生过这种大面积的盘整现象,即使2005年“国八条”的严厉调控,也只是使长三角市场出现一年左右的盘整。
决定下阶段楼市走向的,主要有以下三个要素。
首先,开发商的态度。历史一再证明,最终能够打破市场观望和僵持的,往往是楼盘降价。种种迹象表明,眼下绝大多数开发商都在经历资金紧张的困扰,主要源于市场低迷和从紧货币政策的双重作用。潘石屹的“房企百日剧变论”和王石的“五六月房企关键论”,代表了企业家的看法,而土地出让市场遇冷、企业抛售土地和项目、企业高价融资等诸多信息,都在预示企业主动降价的可能性大大增加,有意转让土地的开发商中,居然包括富力、万科、绿地等大牌企业。
其次,购房者的行动。以前,我曾多次撰文分析过现阶段我国存在巨量的住房需求,而且绝对以自住需求为主,这主要与城市化、工业化的快速推进有关。那为什么还会出现连续数月的成交量下降,为什么产生浓重的观望情绪?根本原因是房子不同于日常消费品,高总价、投资品属性、市场变化快等三个特征决定很容易导致出现持币待购的情形。另外,房价偏高也使部分自住需求暂时被压抑。还有,投资投机需求的急剧萎缩会对自住需求“示范效应”。
然而,只要是有效需求,总归会释放出来,包括婚房、动拆迁在内的刚性需求很难被抑制一年以上,改善性需求一般很难推迟二年。在宏观经济面尚未变坏、楼市大拐点尚未形成的前提下,市场由低迷到复苏一般只需几个月。此时,如果楼盘出现幅度合宜的降价,一般都会使自住需求快速释放。
由于全国区域之间的差异较大,各城市三季度的表现不同,部分城市将继续下探,部分城市会止跌回升,更多城市将依然在迷茫中寻找向上或向下的方向。笔者更倾向于这么预期:在三季在楼盘降价促销风的带动下,第四季度部数城市将会回暖,毕竟多数自住需求无法压抑太久,上海近期低迷中仍出现热销楼盘即为明证。