三季度楼市，是只迷途的羔羊！ 　　 

   　若以历史的眼光看待，市场化不过十多年的中国房地产业，在年纪上不过是一只小羔羊。目前，在宏观调控和国内外宏观经济错综复杂的影响下，不知走向何方。第三季度，它将迷惑得更历害。  

　　中国楼市，正面临错综复杂的内外部环境影响，制约市场走向的因素从未像现在这么多。国际因素，主要是美国次债危机导致的美国及世界经济增长趋缓，制约我国外贸增长。国内因素可分为两类，一是经济方面的，CPI高企和经济减速同时存在，有出现滞胀的危险，从紧的货币政策未见松动；二是社会方面的，地震灾害明显增加楼市观望气氛。业内因素，包括房企财务危机、市场低迷、囤地负担等，似乎一切皆扑朔迷离，中国楼市不知走向何方。

　　从同比涨幅分析，其实今年1月已达到顶点——11.3%，之后2、3、4、5月份分别为10.9%、10.7%、10.1%、9.2%，持续下滑态势明显。这其中隐含的真相是：这是与去年同期相比的数据，而去年全国房价上涨的特征是从年初开始不断加速涨至10月份，如果接下来几个月房价不再明显上涨，则月度同比数据还将持续下降。另外还有一个因素是，今年开始房价环比涨幅亦趋缓。 

　　因此，从很大程度上讲，分析月度的环比数据更能反映房价短期波动的情况。环比数据表明，2007年9月是分水岭，之前涨幅逐月加大，之后递减；去年12月全国房价环比涨幅下降明显，其后连续5个月都在0.2%-0.3%之间徘徊。单纯从数据上分析，这样的涨幅已经比较合理，换算成年增幅不会超过5%，而CPI却高达8%左右。 

　　总体而言，目前除了深圳房价接连数月下跌之外，其它城市并无明显下跌，但确实存在许多城市呈现盘整态势，多数城市则涨幅趋缓。一向被视为成交旺季的4、5月份，今年的表现乏善可陈。不可否认，部分中西部的三四线城市的楼盘依然繁荣，但最为最要的一线城市和大部分二线城市，却已陷入僵局。自1998年房改以来的10年间，从未发生过这种大面积的盘整现象，即使2005年“国八条”的严厉调控，也只是使长三角市场出现一年左右的盘整。

    决定下阶段楼市走向的，主要有以下三个要素。

　　首先，开发商的态度。历史一再证明，最终能够打破市场观望和僵持的，往往是楼盘降价。种种迹象表明，眼下绝大多数开发商都在经历资金紧张的困扰，主要源于市场低迷和从紧货币政策的双重作用。潘石屹的“房企百日剧变论”和王石的“五六月房企关键论”，代表了企业家的看法，而土地出让市场遇冷、企业抛售土地和项目、企业高价融资等诸多信息，都在预示企业主动降价的可能性大大增加，有意转让土地的开发商中，居然包括富力、万科、绿地等大牌企业。  

　　其次，购房者的行动。以前，我曾多次撰文分析过现阶段我国存在巨量的住房需求，而且绝对以自住需求为主，这主要与城市化、工业化的快速推进有关。那为什么还会出现连续数月的成交量下降，为什么产生浓重的观望情绪？根本原因是房子不同于日常消费品，高总价、投资品属性、市场变化快等三个特征决定很容易导致出现持币待购的情形。另外，房价偏高也使部分自住需求暂时被压抑。还有，投资投机需求的急剧萎缩会对自住需求“示范效应”。  

　　然而，只要是有效需求，总归会释放出来，包括婚房、动拆迁在内的刚性需求很难被抑制一年以上，改善性需求一般很难推迟二年。在宏观经济面尚未变坏、楼市大拐点尚未形成的前提下，市场由低迷到复苏一般只需几个月。此时，如果楼盘出现幅度合宜的降价，一般都会使自住需求快速释放。

  　最后，业外因素变化。一是从紧的货币政策对于市场影响较大，它同时紧缩了开发信贷和个人房贷，如果第三季度CPI和GDP出现明显下降，则第四季度货币政策放松的可能性较大。二是起伏跌宕的股市影响楼市，目前我国股市和楼市具有正相关性，2007年10月双双由高潮向下调整，尤其是上证指数从6124点降至今年4月的2990点和近期2800点，股市的低位盘整使进入楼市的资金亦减少(投资者被套)。三是灾害影响，年初的冰雪灾害和5月的地震灾害使宏观经济走势增加变数，同时对股市和楼市产生负面影响，原本自4月下旬开始反弹的股市因为地震而中断，楼市的关注度亦显著降低。   综上所述，接下来几个月，尤其是三季度楼市形势不容乐观。炎热的三季度在历史上多属淡季，地震灾害对人们心理影响短期内难以消除，8月份全民观看奥运将导致部分人推迟购房计划。

　　由于全国区域之间的差异较大，各城市三季度的表现不同，部分城市将继续下探，部分城市会止跌回升，更多城市将依然在迷茫中寻找向上或向下的方向。笔者更倾向于这么预期：在三季在楼盘降价促销风的带动下，第四季度部数城市将会回暖，毕竟多数自住需求无法压抑太久，上海近期低迷中仍出现热销楼盘即为明证。