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投资要点:
上半年销售变化:整个行业08年上半年销售收入同比增加20%,环比出现明显下降,销售收入约等于07年下半年的63%左右。
盈利能力变化:整个行业ROE、净利率和毛利率都有提高,原因首先在于中报结算收入中大部分是07年销售的高毛利率项目预售房款;其次是08年上半年只有广深地区行业调整表现为房价下跌而导致毛利率下跌。但因销售低迷和市场竞争压力加大,三项费用率都有提高。..偿债情况变化:整个行业开发类公司受信贷紧缩政策影响,借款占负债比例下降,而重点公司凭借自身优势仍可获得较多银行借款。重点关注公司中偿债压力较小的公司是城投控股、名流置业、中粮地产、陆家嘴、世茂股份和金融街。
业绩增速变化:整个行业业绩增长速度放慢,重点公司业绩增长速度快于行业平均水平。重点关注公司中业绩增长较快的公司是首开股份、上实发展、苏宁环球、陆家嘴、外高桥和张江高科。
营运周期变化:因开发商主动放慢开发节奏和销售低迷,整个行业营运周期变长。
所得税变化:因两税合并,重点开发类公司所得税收入比下降,而出租类公司平均税率上升,主要因为很多出租类公司本享受税率优惠,两税合并反而使所得税率提高。
业绩保障情况:08年上半年全国销售量普遍下降,大部分公司销售情况并不理想,而目前业绩锁定情况最好的公司是华发股份、保利地产、金融街、万科A、深振业A、万业企业和苏州高新。
行业趋势:重点关注公司作为行业或地方龙头企业,在成本、获得资金、管理上更具有优势,表现出比行业更快的业绩增长速度。但重点开发类公司营业周期也在变长,经营性净现金流出现较大负值。
自救才是出路:预计地产行业将继续处于“资金冬天”,开发商需要继续为自己准备棉衣。因房价调整并不充分,短期内中央都不可能出台专门针对房地产行业的贷款放松政策。对开发商来说,自救才是出路,例如:楼盘降价加快现金回笼、销售有刚性需求支撑的中小户型。
预计08年全年房地产上市公司净利润增速下降到31%,毛利率下滑趋势预计持续到2010年前后。行业评级维持增持,但建议谨慎。建议关注万科类和非万科类两种公司的价值模式,关注行业调整的受益者。
截至8月30日,房地产上市公司08年中报全部披露完毕,我们试图通过上市公司销售收入、盈利能力、偿债能力、成长能力、营运能力、税率、业绩保障水平和估值水平八方面反映上市公司半年内的变化。