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2007年4月,碧桂园上市前的路演,有一站是日本。也许是曾经深受泡沫经济崩溃创痛影响的原因,日本的机构投资者们很关注当时正高歌猛进的中国房地产市场会不会在未来出现大的调整。他们问碧桂园创始人杨国强:你们现在有那么多的土地储备,如果房地产市场出现调整,怎么办?
杨国强说,中国房地产的前景是好的,当然也不能排除出现调整的可能,“但如果出现调整,我想碧桂园将是受影响最小的之一。”
理由很简单,就是土地储备的价格低。碧桂园的项目大都位于离城市中心区较远的地方,不少地方连水电、道路、通讯通气等基础设施都不具备,更不用说教育、商业等综合配套了。在这样的地方,没有几个开发商愿意投入,而地方政府则很希望借助开发商的力量,引进资本,建立配套,改变环境,延伸城市化的空间。在这样的背景下,碧桂园所获土地的价格远比城市中心区域为低,面积也比较大,可以一次规划,分片分期滚动开发,进而形成规模效益。其所投入的配套设施虽然耗资不小,但一则可以提升社区价值,且为人们居住所必需,二则由于项目占地面积大,配套投入分摊之后,并不会造成财务负担。
这种独特的开发模式,对碧桂园真正的压力在于,能不能在远郊区域,真正创造出市场,真正吸引人们来居住和生活。如果不能,土地终究难免丢荒,或弄成一个“四不象”,又或者,由于人气太淡,配套设施使用率过低(如交通、商业、学校等),导致服务难以为继。
碧桂园的看家本领就在这里,它能够在城乡接合部,创造出具有超大规模和优良性价比的“碧桂园社区生活”。“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”,即是“碧桂园家园模式”的内涵。在这里,生活配套体系尤其突出,除了交通和便民商业之外,还包括星级酒店连锁体系、教育连锁体系和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的休闲娱乐配套体系。从某种意义上说,碧桂园的竞争力就是把“价廉物美”这四个字真正做到位。“白领也可以住别墅”、“平过自己起屋”,在碧桂园绝非虚言。
而碧桂园何以能够做到“价廉物美”,除了通过丰富的配套体系提升居住价值(“物美” )之外,关键是其纵向一体化的开发模式,从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置、建筑装修到售前售后服务,基本由自己掌握,系统化、标准化程度高,规模生产,快速销售。“价廉”就是通过规模、速度、纵向一体化而节省、集约出来的。
因为价廉物美,所以市场兴旺的时候,碧桂园的项目固然好卖;而市场调整的时候,碧桂园依然不愁没有市场,也就是说,只要有真实需求、刚性需求,它总是更能得到消费者的青睐。