|
||||
近期,围绕在笔者周围的咨询不外乎"房价到底降没降?""什么时候好买房了?"问题背后隐含的是对楼市的真实感受与降价声不断之间有较大差异的困惑,还有跃跃欲试的买房需求。
先说"降没降价"。楼市的价格是一个复杂的系统,涨价时,原因都是相似的,价格都随着楼市温度的上升而上涨,地段、品质等因素对涨多涨少的影响相对被弱化,人们对不同区域不同楼盘之间价格上涨的差异也比较迟钝。而降价则各有各的不同,原因纵横交错,人们对价格的敏感度也高,因此不能用简单的笼统的眼光来分析和看待具有特殊性和差异性的各种降价现象。弄清楚降价背后的东西,才能判断"降没降价"、哪里降价、什么楼盘降价,才能有效地指导购房行为。
近日某房地产研究报告显示,7月份上海商品住宅新盘成交均价环比下降24%,称这是"新一轮调控以来的最大跌幅"。但是人们对于房价的真实感受却与统计数据相差甚远。为什么?因为6月份时几个豪宅楼盘集中推出房源,当月全市的均价被推上去了,所以6月份新盘成交均价环比就上升,7月份成交均价的环比就下降。房价上窜下跳很大程度上是成交结构所致,在目前情况下,环比上涨也好、下降也好,都不能据此判断楼市的涨跌趋势。
曾经,一则"中远两湾城降价7200元"的消息,也让许多购房者心惊肉跳。事实如何?该盘促销的只是低区房源,高区房源的报价只是比半年前下降了10%左右,与去年末开盘的价格差不多。笔者之见,该盘是超级大盘,房源差异性大,一些搭船涨价的房源在楼市降温环境中价格的抗跌性就比较差。放眼看目前降价声音较大的一些区域或楼盘,剔除开发商资金紧张等因素外,无不是之前炒作过热、涨速过快、价格泡沫比较大的区域。
还有,房子具有不可复制的唯一性,朝向、位置、楼层、房型、面积等组成了不同于所有其他房源的"这一套"。所以,同一个区域,甚至同一个小区内两套不同的房子也不具有可比性。购房者要看房价是否下降,只有跟踪同一套房子在不同时期的报价,当然,报价与实际成交价之间还有一定的差距。这些复杂多变的因素导致房价可能坐过山车飘忽不定,如果购房者太拿这些数据当回事,难免被忽悠被误导。
再说"什么时候买房"。笔者始终认为,有切实需求,有经济能力,任何时候都可以买房子,尤其是眼下。万科中秋促销成功的事实说明,住房的刚性需求还是比较旺盛的,13万对新人结婚要住房,改善居住条件要住房,正在加快启动的动拆迁中相当一部分货币补偿者也要购房。笔者建议,切实有购房需求的人到了"做功课"的时候了。眼下,新盘供应量放大,二手市场的房源也多。开发商不敢冒险高开,上家的议价空间也有5%-10%,购房者锁定区域,跟踪楼盘,关注每一阶段的成交价格,到了心理价位、遇上心仪房子就放心买入,千万别在对价格的过度关心中"等僵"了。
笔者还提醒几点。一是别顾了房价忘了品质。好品质楼盘涨得更快、抗跌性更好。二是当心降价多的楼盘,仔细辨别降价原因。是房价的水分多、还是房子本身有缺陷?还是区域不成熟?三是相信自己。买房子不是赚眼前的钱,而是图长远的保值升值。