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中国的房地产有多大的调整空间?这个问题一定程度上可以转换为,中国的GDP有多大的回落空间?我国GDP增长从去年最高的11.9%回落到今年二季度的10.1%,一年内急速回落将近2个百分点,如果继续回落,多少是底线?
经济下滑的最大压力来自就业,所以,判断GDP的增长速度,其中的关键应该看就业数据。2003~2006年chinaren,我国每年城镇新增就业人数在900万人左右,2007年城镇新增就业人数上升到1200万人,今后几年,每年保持1 000万人的新增就业人数应该是最低目标。就业人数增加主要和经济发展速度相关,目前我国的就业弹性大概在0.11左右,也就是说,经济每增长一个百分点,可带动就业增长0.11个百分点。以此推算,如果要保证1000万人的新增就业,9%~10%的GDP增长应该是底线,而现在降温之后的GDP增速已经距此不远。
可以预见的是,在8月份的CPI回落至4.9%、通胀压力有所放缓的背景下,“保增长”将成为下半年乃至明年的经济主旋律,这也决定了房地产业继续往下调整的空间比较有限。如何保增长?从短期看,增加出口和扩大内需都不是可以立即生效的举措,最有调控空间的还是投资,而房地产以及相关产业依然占据投资的大头。今年1~8月,我国房地产开发投资1.843万亿元,增长29.1%,这已经是房产投资规模连续数月增速下滑,也是今年的增长率首次回落至30%以下。考虑到房地产对钢铁、水泥等相关行业的巨大需求,房地产投资规模下滑对整体投资规模有一个巨大的乘数效应,所以,如果中国经济回到“保增长”的轨道,首当其冲的应该是遏制住不断下滑的投资规模。在我国固定资产投资中,制造业比重最大,其次为房地产开发,如今中国制造业面临外需放缓、成本上升等压力,短期内大规模投资的可能性不大,更为可能的选择还是寄望于房地产投资。
如果说中国经济的短期增长需要以投资拉动,长期看则是消费拉动网络超女,这是中国经济转型的必经之路,也是中国房地产行业的长期利好。在过去很多年,我国一直很难找到启动内需的有效方式,而房地产业的快速发展在很大程度上刺激了国内消费,这也是房地产行业对中国经济增长做出的贡献。但同时也应该看到,当房价过高甚至超出大多数人的消费能力时,反过来会抑制消费,并不利于中国经济甚至房地产自身的发展。
中国的内需市场之所以难于启动,除了社会保障体制尚未健全之外,9亿农民被摒弃在消费市场之外是一个重要原因。国务院近日在《关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告》提出,要进一步增强消费对经济增长的拉动作用,积极拓展农村消费,努力培育新的消费热点。激活9亿农民的消费欲望,城市化无疑是其中的关键。目前我国的城市化率大概在45%左右,如果以70%作为未来城(查看地图)市化率的目标,对于房地产行业而言,这意味着足够的发展空间。
次贷危机有多远?在国内楼市的调整过程中,最近开始爆发出隐隐约约的断供事件,很容易让人联想起美国的次贷危机。对于国内房地产行业面临的危机,最直观的判断是,银行业也将被拖入泥潭,最终将给整个宏观经济带来风险。中国房地产业果真有如此大的杀伤力吗?房地产和银行业的相关性到底有多大?
按照央行公布的统计数据鹿鼎记,2008年6月末,全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元,其中,房地产开发贷款余额为1.95万亿元,购房贷款余额为3.3万亿元。5.2万亿元的贷款余额意味着多大的规模?同样来自央行的数据, 6月末,我国本外币贷款30.5万亿元,5.2万亿元的贷款余额意味着17%的比重。在我国房贷没有证券化的背景下,一个极端的假设是,即使5.2万亿元的贷款全部变成坏账,对于银行体系的冲击也不过是17%,远远不到所谓的“房地产崩盘意味着银行死亡”的地步,更到不了爆发全面经济危机的程度。
以上是房地产行业在银行体系的直接贷款规模,如果考虑到一些以住房和土地为抵押的贷款,和房地产相关的贷款规模会超过5.2万亿元,如果房价和土地价格下跌,银行的这部分抵押贷款可能遭受较大损失。这部分高风险的贷款有多大规模,可以大致推算一下。2007年是国内房价飞速上涨的一年,如果未来房价下跌,可以将2007年至今的住房抵押贷款视为高风险贷款,这部分的贷款规模有多大,也可以做一个大致推算。按照央行的统计数据,从2007至2008年上半年,国内本外币贷款余额从24.4万亿元变为30.5万亿元,新增6.1万亿元,假设其中有一半是住房抵押贷款,也就意味着3万亿元左右的规模,占6月末贷款余额的比重不到10%。
反过来看,目前国内房地产开发的资金来源主要来自银行,从开发商的融资渠道看,房地产定金和预售款约占40% ,开发商自筹资金约占30%,银行直接贷款约占20%。考虑到房地产预售款和开发商自筹资金也有相当部分的银行贷款搜狐网,房地产开发资金的50%以上来自银行。
由此可见,银行和房地产的关系,更准确的描述应该是,房地产行业对银行的依赖,远远大过银行对房地产的依赖。银行能够在相当程度上影响房地产的发展,而房地产的起落虽然会给银行业带来一定的风险,却远远到不了一起崩盘的程度。所以,对于房地产行业调整的风险不应过分放大,更不应该和金融危机甚至经济危机划上等号,这只是任何一个快速发展的行业都会面临的调整而已。
美国的次贷危机因为所谓金融创新,席卷了从上至下的各个阶层,普通购房者、大摩、雷曼等投资银行乃至房利美和房地美等住房抵押贷款机构,甚至全球的投资者无不牵连其中。相对之下,中国地产业的运作模式还是较为传统和保守,在资产证券化方面的步子很小,也没有像美国一样,通过住房创造现金流来进一步刺激国内消费。所以,国内房地产虽然出现短暂的行业调整,冲击范围也仅限于地产以及银行等相关行业,即使有几例零星的断供事件,也远远无法和美国的次贷危机相提并论。