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2008年,对众多杭城房产商来说,有点冷。这样的行情会持续多久?这样的考验下,谁能活下来?一个有十多年行业从业经验的人员说:没有经历过风雨的人也许会怕,但比起以前最不好的日子,这还不算什么。
在那些困难的楼市调控期里,开发商们是怎样过来的?有哪些经验放在今天依然是法宝?
1993~1994年 背景:海南房地产泡沫波及杭州 市场背景:1994年,海南房地产泡沫开始破灭,当地95%的地产公司破产倒闭。随后,破产危机以海南为起点,逐步向北海、广州、惠州等城市蔓延扩散,最终酿成全国性的房地产危机。
据悉,导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”。1991年海南房地产平均价格为1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年海南房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。房价泡沫迹象明显。于是,银行开始紧急收缩银根,全面停放开发贷款和住房按揭贷款。一轮全国性的房地产调控开始全面辅开。
在这一阶段中,实物分房的模式依旧是主流,市场化运作的公司刚刚出现。比如杭州楼市出现第一个真正意义上的商品房——梦湖山庄,城西第一代商品房康乐新村、湖畔花园等开始露脸等。在商品房概念还没有深入人心的时候,国家开始宏观调控,房产企业经历了艰难的过程。
被访人物:康乐新村开发者,海南崇达房地产公司杭州分公司总经理康省民
联系康省民真不容易。自开发完康乐新村、香港城这些杭州曾经很有名的第一代商品房小区后,他目前已退出商品房开发,在下沙开发经济适用房项目铭和苑。记者找了好几个人才终于找到他。
作为第一代商品房,康乐新村不能“缺席”。1993年,杭州城西蒋村一带只有两个商品房在卖,一个是南都花园,还有一个就是康乐新村。
康乐新村1993年开工,1994年开盘。刚刚开盘就遭遇了宏观调控,销售状况自然不理想。当时康乐新村的售楼处设在解放路上,开盘当天来的人寥寥无几。“如果一天能够卖出3套房子,我就要请售楼部的员工吃饭了。”康省民说。
康省民记得,1995年,康乐新村和当时的建设银行(601939,股吧)房信部签订了按揭贷款协议,成为杭州第一个实行按揭还贷的楼盘。但没想到,按揭还贷业务才进行了一半就停了下来。起因就是海南房地产泡沫,国家整顿房地产贷款业务,停止了按揭贷款业务。
那拨调控对杭州房地产业的影响到底有多大?开发商的资金链还是一个最大的问题。康省民带了4000万元启动资金从海南来杭州发展,和杭州当时启动资金一般不过百万元左右的本地开发商相比,已算资金雄厚了。但即使这样,1995年,康乐新村销售状况不好,第2个房产项目香港城又要开工,康省民还是遭遇了自己印象中最困难的时刻。“那一年春节,工人要回家过年,被逼无奈,我只好到外面借了300万元的高利贷给工人发工资。”
一边四处借钱,一边则是想尽办法卖房。当时的康乐新村,最低折扣打了九折,按揭贷款办不出,一些购房者被允许分期付款,最后一笔款子可以拖到交房才付清。除了这些促销手段外,康乐新村还靠落户政策吸引了一批外地客户。杭州当时有个规定,没有杭州户口不准在杭州购房,而蒋村因为当时属于余杭反而可以享受落户优惠。
就在这样的困难中,康省民逐渐等来了楼市的爆发。