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自去年10月份以来,中国房地产市场陷入了普遍的观望态势,并导致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房价也应量跌而下降。
经过将近1年的楼市下行,对于大多数的地产从业者(没有经历过94年、98年我国的房地产熊市)很是茫然,市场的博弈双方消费者和房地产开发商都在嘀咕和猜疑:这个熊市要等何时结束?房价下跌的底在何方?
1. 深圳楼市持续低迷10年未见自2006年始,深圳连续2006、2007两年的房价上涨,在全国70个大中城市的房价上涨排行榜中,深圳一直名列前茅。
房价暴涨让老百姓怨声载道,政府也三令五申地不断出台调控政策,终于在07年末让房价开始跌了。自去年10月份以来,中国房地产市场陷入了普遍的观望态势,并导致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房价也应量跌而下降。
以前深圳楼市的观望时间,大多年份一般是调控政策出台后的两、三个月,即便是2003年非典时期,楼市的低迷延续了三、四个月时间。可以说,这种市场疲态的时间周期之长,至少是从1998年房改以来的10年间前所未见的。
2. 楼市有涨就有跌(1)按照经济周期理论:经济理论将将经济周期分为四阶段:繁荣、衰退、萧条、复苏。
(2)经济周期的特点是国民总产出、总收入、总就业量的波动,它以大多数经济部门的扩张与收缩为标志。
(3)经济衰退的普遍特征:消费者需求、投资急剧下降;对劳动的需求、产出下降、企业利润急剧下滑、股票价格和利率一般也会下降。
楼市作为经济中的重要一个环节,同样须遵循经济周期规律。深圳楼市也会经历繁荣、衰退、萧条、复苏这四个阶段,从1998年起深圳楼市开始快速发展,特别是到2006、2007年的繁荣,房价连续上涨,进入2008年以来,衰退过后是萧条,体现在房价下降,成交量萎缩,消费者观望,房地产企业开始收缩战线,不再大规模地在全国拿地,而且,其他部门的资金也逐渐从房地产部门退出,房地产部门开始收缩,房地产行业需要调整,通过调整市场回归理性,逐渐实现楼市复苏。因此从经济周期的角度来,深圳楼市有涨就有跌是经济周期的一个表现。
价值规律告诉我们,价值决定价格,价格围绕价值上下波动,因此,深圳房价上涨不是一气冲天没有上限地疯涨,同时房价下跌也不会没有底,一直地往下狂跌,房价的涨跌是围绕价值上下波动的。那么房价其所依赖的价值在哪?就在于房屋本身建筑价值加上房屋所处的区位价值。供求关系只能影响短期波动,而决定长期房价走势的仍将是物业固有价值。