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1.这已经不是中国房地产和建筑行业第一次陷入困境了。中国曾经在2002年初和2004年中期先后陷入过房地产低迷期。关键在于,每次危机持续时间都很短。也就是说,中国持续释放人口红利让所谓的地产危机总难以持续特别长的时间。
2.中国每次房地产陷入危机,原因总是信贷紧缩。而每次当央行因为经济增长需要,放松信贷紧缩时,首先开始增长的又都是房地产部门。
3.随着通胀回落,以及经济增长放缓,央行将会逐步放松信贷。这种趋势现在已初露端倪。
4.从横向上看,房地产相关贷款占银行信贷比例很低,根据瑞银中国经济学家汪涛测算,8月末按揭贷款占银行总贷款的10%,而开发贷款占比则为7%,这样的规模,无论中国地产行业怎样恶化,远不能和美国地产金融危机相提并论,更不会造成深远的影响。更重要的是纵向比较,地产相关贷款所占GDP的比重在过去4年里几乎没有变动,但占银行贷款比重却在不断下降,可见银行也在有意通过收缩杠杆来规避风险,因此此次危机爆发的原因基本上都是因为周期性影响,并非信贷泡沫。
5.过去7年里,人均收入增速一直是高于房地产价格增速,这为房地产增长奠定了基础。必须指出的是,那些价格增长超越人均收入增速的城市,比如深圳,价格都出现了最大幅度的回落。
6.如果和按揭利率提高速度相比,人均收入增长速度显得更高,因此也为房地产需求创造了环境。
7.从目前来看,房地产增长速度低于国内城市化进度,而城市化进度则为房地产行业的发展奠定了基础。
8.大城市房地产灾难并不意味着什么。尽管高端地产总能够引起媒体关注,但中国高端地产占中国房地产总量比例不大。其实整个一线城市的房地产需求也不过只占GDP增长的10%左右,而品牌开发商开发的物业也只占全球住宅地产总量的7%。因此在大城市陷入低迷的市场,不少城市的房价还是在上涨之中。
9.从中长期来看,国家还是会继续支持房地产行业。需要指出的是,由于房地产价格增速高于人均收入增速,未来一段时间,大城市房地产价格还将继续调整,复苏时间也将晚于全国平均水平。
总的来说,根据各种数据推算,我们坚定认为,2009年将迎来中国房地产行业复苏,这也将为全球经济增长提供动力。
过去7年里,人均收入增速一直是高于房地产价格增速,这为房地产增长奠定了基础放屁!!!!!