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抵押贷款利率下调27个基点。中国人民银行宣布自今日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,5年期以上的抵押贷款利率将由7.74%降低27个基点至7.57%。这是央行在月内的第二次降息。但是与此前不同的是,本次一年期以上存贷款利率“双降”27个基点。此举同时打开了未来进一步降息的通道(如果美国将利率调降到1%,我们认为中国可能将1年期贷款利率下调至6.12%)。
物业销售仍是关键。虽然降息应对内地开发商,尤其是富力地产(2777.HK/港币5.59,未有评级)、首创置业(2868.HK/港币0.97,落后大市)、上海复地(2337.HK/港币1.19,未有评级)和绿城中国(3900.HK/港币3.18,落后大市)等负债率较高的开发商(上述四家公司的净负债率分别为140%、112%、89%和144%)短期的压力有所缓解,但在开发商中,我们更看好在二线城市经营稳健且资产负债表相对强劲的全国性开发商,如中国海外发展(0688.HK/港币8.00,优于大市)和华润置地(1109.HK/港币7.19,优于大市),因为我们认为这些企业将在市场整合的潮流中最终胜出。从短期看,我们认为物业销售依然是关注焦点,因为9月及10月第一周的销售状况较上年同期水平出现了一定的下滑。所以在全球经济下滑以及中国股市低迷的大环境下,我们认为房价继续下跌的担忧引发的销量低迷仍将拖累房地产板块,直至销量出现回暖。我们对该板块维持同步大市评级,而且依然相信内地房地产市场或许在09年3季度见底。
降息影响不大。如下图所示,由于此次降息平均幅度仅为27个基点,降息对可负担比率的影响十分有限。但是,最新的降息举措进一步体现出政府在由美国次贷危机引发的全球经济放缓的背景下对于房地产市场从紧管制的松动。尽管如此,我们认为中央政府还希望住房市场进一步整合,因此不太可能出台重大利好政策来扶持住房市场和开发商。但是,成都、南京和长沙等二、三线城市的当地政府可能会出台更多的政策来恢复房地产市场的稳定。
我国的年说统计还不完善,在这样的统计服务的基础上是不容易发现问题的。何况大多数有官权的人都会有灰色收入,这就更难评判出真实的年收了。现在全国13亿人的平均年收2000美元左右,你就知道随你富起来了但在世界上像你一样的中国人还很穷。怎样才能让没有官权的人富起来呢?这和每个中国人都有直接或间接的关系。房价的合理性在于土地的价格,我国的土地是国有的,其实都是国家有关部门来控制的。他们会将国家的地,交给和他们有关系的企业代管,在通过这个企业去招商或转卖。合理不合理不说,价位就是随之炒高了,到开发商地手中后再加上每平米的建筑费和各种费用到消费者手上就比较昂贵了。如果你的年收12万元的话合理的说你最好买84万元的房子才会还清贷款。我国的贷款7%来看,日本房屋贷款2%,年收来说中国2000美金日本3万,是我国的10倍左右。房间来看日本东京近郊1平米3万元左右,我国便宜的5000元每平米来看,贵6倍,国外一般是永久私有土地,这样算算你买房好还是租房好就一目了然了。每平米5000元的话还要好好考虑考虑再买。